éøåùìéí,

éøåùìéí,

Raya Eigel

2016-06-08moj



נוסח מוצע לדיון ע"י הייעוץ המשפטי

תקנות המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) (שכרו של שמאי פינוי ובינוי),
התשע"ה- 2015

בתוקף סמכותי לפי סעיף 6א(ב) לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח- 2008

 (להלן – החוק), בהתייעצות עם שר הבינוי ובאישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, אני מתקינה תקנות אלה:

הגדרות

בתקנות אלה:

"בית מורכב" – כמשמעותו בסעיף 59(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969

;

"הוועדה" –  הוועדה להתחדשות עירונית, שמונתה לפי הוראות סעיף 33א(ג) לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965

;

"מדד"  – מדד המחירים לצרכן שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה;

"עבודת חיזוק" – עבודה ברכוש המשותף כאמור בסעיף 5 או 5א לחוק;
                                                      "ש"ח" – שקלים חדשים;

"התביעה" – תביעה המתנהלת בפני המפקח לפי סעיף 5(א) או 5א(א) לחוק, אשר לשם קבלת החלטה בה ביקש המפקח לקבל חוות דעת בעניין שבמומחיות של שמאי מקרקעין כאמור בסעיף 6א(א) לחוק.

שכרו של שמאי פינוי ובינוי

שכרו של שמאי פינוי ובינוי שהתמנה לפי סעיף 6א לחוק לשם מתן חוות דעת הנוגעת לכלל הדירות בבית המשותף בסוגיות שמאיות בעניין עבודת חיזוק בבית המשותף (להלן- חוות דעת כוללת), ייקבע באופן מדורג בהתאם למספר הדירות בבית המשותף נושא התביעה ערב ביצוע עבודת החיזוק, וזאת כמפורט בתוספת הראשונה, ובלבד ששכרו לא יפחת מ- 8,640 ₪; 

קבע המפקח כי חוות הדעת כאמור בתקנת משנה (א) נוגעת לכלל הדירות באותו מבנה או באותו אגף בבית מורכב, ואליהן בלבד, יראו במבנה או באגף האמור בית משותף לעניין תקנת משנה (א).

מבלי לגרוע מהאמור בתקנת משנה (ב), קבע המפקח כי חוות הדעת נוגעת רק לחלק מן הדירות בבית המשותף (להלן- חוות דעת פרטנית), ייקבע שכרו של שמאי פינוי ובינוי באופן מדורג בהתאם למספר הדירות בבית המשותף נושא התביעה ערב ביצוע עבודת החיזוק אשר חוות הדעת נוגעת להן, וזאת כמפורט בתוספת השנייה, ובלבד ששכרו לא יעלה על 8,750 ₪.

שכר חריג                            
המפקח רשאי להורות, לבקשת שמאי פינוי ובינוי או מי שעליו לשאת בתשלום השכר לפי תקנה 5, ובהתקיים נסיבות מיוחדות, כי שכרו של שמאי פינוי ובינוי יהיה גבוה יותר או נמוך יותר מהשכר המחושב לפי תקנה 2 (להלן – שכר חריג), וזאת לאחר שנתן לשמאי פינוי ובינוי ולמי שעליו לשאת בתשלום השכר כאמור להשמיע את טענותיהם בעניין, ונימק את החלטתו; בתקנה זו, "נסיבות מיוחדות" – מורכבות הסוגיות הטעונות הכרעה בחוות הדעת או פשטותן, קיומה של חוות דעת בפנייה קודמת שפרטיה דומים לפנייה הנוכחית או איחוד דיונים בכמה פניות שונות למתן חוות דעת שהדיון בהן מתקיים לפני אותו שמאי פינוי ובינוי.

שכר שמאי פינוי ובינוי שהפסיק את טיפולו

המפקח רשאי לקבוע, לבקשת שמאי פינוי ובינוי שהפסיק עבודה שלשמה התמנה לפי סעיף 6א לחוק בטרם השלים את חוות הדעת, אם השמאי כאמור זכאי לשכר, ואם כן, את שיעורו.

נשיאה בשכרו של שמאי פינוי בינוי

המפקח יקבע, בהתאם לתקנות אלה, את שכרו של שמאי פינוי ובינוי שמונה לפי סעיף 6א לחוק, וכן יקבע מי יישא בתשלום שכרו של שמאי פינוי ובינוי כאמור ובאיזה חלק ממנו.

המפקח רשאי להורות בכל עת לבעלי הדירות שהגישו את התביעה או לאחד מהם, להפקיד סכומי כסף שייראו למפקח לכיסוי שכרו של שמאי פינוי ובינוי או לשלמם לשמאי פינוי ובינוי במישרין, ובגמר הדיון בתיק יחליט המפקח מי יישא בשכר זה ורשאי הוא להורות כי בעל דירה המתנגד לביצוע העבודה יישא בשכרו של שמאי כאמור אם מצא כי התנגדותו של בעל הדירה לביצוע העבודה אינה מוצדקת באופן מובהק או שהתנאים שהוצעו לשם קבלת הסכמתו לביצוע העבודה לא חרגו מגדר הסביר וזאת בהתחשב בנסיבות המיוחדות של בעל הדירה כאמור והשלכותיהן.; לא נענה בעלי הדירות כאמור להוראה לפי תקנת משנה זו, רשאי המפקח למחוק את כתבי טענותיהם או לדחות את הדיון בתובענה למועד אחר עד שיקיים את ההוראה כאמור.

מלוא השכר

שכרו של שמאי פינוי ובינוי שנקבע לפי תקנות אלה יהווה את מלוא השכר, ולא יתווספו לו תשלומים נוספים מאת הצדדים, למעט תשלום בעד המצאת מידע  הכרוכה בהוצאות מיוחדות.

תוספת מס ערך מוסף

על שכר כאמור בתקנות אלה ייווסף מס ערך מוסף לפי חוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975

.

הצמדה למדד                            
הסכומים הנקובים בתקנה 2 ובתוספות הראשונה והשנייה יתעדכנו ב-1 בינואר של כל שנה (להלן – יום העדכון), לפי שיעור שינוי המדד שפורסם בחודש נובמבר שקדם לו, לעומת המדד שפורסם בחודש נובמבר שקדם ליום העדכון הקודם, אם השתנה, ולעניין יום העדכון הראשון שלאחר תחילתן של תקנות אלה – לפי שיעור שינוי המדד שפורסם בחודש נובמבר שקדם לו לעומת המדד שפורסם בחודש נובמבר שנה קודם לכן.

עדכון סכומים כאמור בתקנת משנה (א) ייעשה על בסיס הסכומים שנקבעו ליום העדכון הקודם, לפני שעוגלו לפי תקנת משנה (ג).

סכום מעודכן כאמור בתקנת משנה (א), יעוגל לשקל החדש השלם הקרוב, וסכום של חמישים אגורות יעוגל כלפי מעלה.

המנהל הכללי של משרד המשפטים יפרסם ברשומות הודעה ובה נוסח תקנה 2 ונוסח התוספות הראשונה והשנייה, כפי שהן מתוקנות עקב האמור בתקנה זו.

תוספת ראשונה
(תקנה 2(א))

שכרו של שמאי פינוי ובינוי בעד חוות דעת כוללתמספר הדירות בבית המשותף ערב ביצוע עבודת החיזוק
שכרו של שמאי פינוי בינוי בעד כל דירה בבית המשותף (בש"ח)בעד 16 הדירות הראשונות
720*בעד הדירה ה-17 עד הדירה ה-24
360בעד הדירה ה-25 ואילך
250*  שכרו של שמאי פינוי ובינוי לפי תוספת זו לא יפחת מ-8,640 ₪.

תוספת שניה
(תקנה 2(ג))

שכרו של שמאי פינוי ובינוי בעד חוות דעת פרטניתמספר הדירות בבית המשותף ערב ביצוע עבודת החיזוק שחוות הדעת נוגעת להן
שכרו של שמאי פינוי בינוי בעד כל דירה (בש"ח)בעד הדירה הראשונה
5,000בעד הדירה ה-2
1,500בעד הדירה ה-3
1,000בעד הדירה ה-4
750בעד הדירה ה-5 ואילך
500* שכרו של שמאי פינוי ובינוי לפי תוספת זו לא יעלה על 8,750 ₪.

               התשע"ה

(                   2015)

(חמ3-4990)

(2015-938)

איילת שקד

                                     שרת המשפטים

דברי הסבר

כללי

חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח–2008 (להלן – חוק החיזוק), נועד להקל את חיזוקם של מבנים מפני רעידות אדמה לפי תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה תמ"א 38. זאת, בעיקר באמצעות הורדת רף ההסכמה הדרוש על פי חוק המקרקעין, התשכ"ט–1969, לביצוע עבודה ברכוש המשותף הנעשית מכוח תכנית החיזוק. במסגרת תיקון לחוק שנערך בשנת 2012, נקבעו מספר מנגנונים נוספים שנועדו להקל עוד את ביצוע העבודות ברכוש המשותף לפי תכנית החיזוק. כך, בין היתר, נקבע בסעיף 6א לחוק כי במקרים שבהם המפקח על רישום מקרקעין, הדן בתביעה בין בעלי דירות בעניין ביצוע עבודות בהתאם לחוק החיזוק, סבור כי לשם קבלת החלטה בתביעה לפי סעיפים 5 ו-5א לחוק החיזוק, נדרשת חוות דעת בעניין שבמומחיות של שמאי מקרקעין, יפנה ליושב ראש הוועדה להתחדשות עירונית כדי שתמנה, לשם מתן חוות הדעת, שמאי הנכלל ברשימת השמאים כאמור בסעיף 2ב לחוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006 (להלן: שמאי פינוי ובינוי).

במסגרת הדיונים בתיקון החוק בכנסת, נוספה לחוק גם הוראת סעיף קטן 6א(ב), אשר הסמיכה את שר המשפטים, בהתייעצות עם שר הבינוי והשיכון, לקבוע הוראות לעניין פניות ליו"ר הוועדה ומינוי שמאי כאמור, וכן, באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, הוראות לעניין קביעת שכרו של שמאי שמונה כאמור. התקנות המוצעות שבנדון הינן מכוח סעיף ההסמכה האמור, ומטרתן לקבוע הוראות לעניין קביעת שכרו של שמאי פינוי ובינוי שמונה לפי סעיף 6א לחוק החיזוק.

התקנות המוצעות נשענות במידה משמעותית על הסדרים קיימים בדין, בהתאמות הנדרשות, הן לעניין קביעת שכר לשמאי פינוי ובינוי לפי חוק פינוי ובינוי (פיצויים), הן לעניין קביעת שכרם של שמאים מכריעים לפי חוק התכנון והבניה, והן על הוראות  מקבילות מתקנות סדר הדין האזרחי לעניין קביעת והבטחת תשלום שכרו של מומחה.

תקנה 2 (והתוספות)

על פי המוצע, שכרו של שמאי פינוי ובינוי שמונה לשם מתן חוות דעת לפי סעיף 6א לחוק החיזוק, יהיה מדורג בהתאם למספר הדירות בבית המשותף טרם ביצוע העבודות, על פי הסכומים הקבועים בתוספת הראשונה לתקנות. כן מוצע לקבוע רף מינימלי של 8,640 ₪, שמקביל לשכר המחושב לפי הסכומים שבתוספת עבור בית משותף שבו 12 דירות.

במקרים שבהם חוות הדעת הנדרשת ממוקדת בדירה אחת או בדירות ספורות בבית המשותף, והשמאי אינו נדרש לבחון את השלכות ביצוע העבודות על כלל הדירות בבניין, מוצע כי  השכר יהיה נמוך יותר, ויהיה מדורג בהתאם למספר הדירות שבהן השמאי נדרש לדון, על פי הסכומים הקבועים בתוספת השנייה. כמו כן, מאחר שמדובר בחוות דעת ממוקדת, מוצע לקבוע כי בכל מקרה השכר עבורה לא יעלה על 8,750 ₪, שמקביל לשכר המחושב עבור 5 דירות לפי הסכומים שבתוספת השנייה.

עוד מוצע לקבוע קטגוריית ביניים לקביעת השכר, כאשר חוות הדעת הנדרשת נוגעת לכלל הדירות במבנה או באגף אחד מתוך מספר מבנים/אגפים בבית מורכב, כהגדרתו בחוק המקרקעין. במקרים אלה, מוצע כי שכרו של השמאי ייקבע בהתאם למספר הדירות שבאותו מבנה או אגף, על פי הסכומים הקבועים בתוספת הראשונה. זאת, מתוך נקודת מוצא שהיקף עבודתו של השמאי במקרים אלה דומה יותר למצב שבו נדרשת חוות דעת הבוחנת את השפעת עבודות החיזוק על הבית המשותף כולו, מאשר למצב שבו נדרשת חוות דעת ממוקדת/פרטנית.

תקנה 3

מוצע להותיר בידי המפקח שיקול דעת לקבוע שכר חריג גבוה או נמוך מהסכומים המחושבים לפי התוספות לתקנות, אם הוגשה לו בקשה בעניין על ידי השמאי או על ידי מי שעליו לשאת בתשלום השכר, וזאת בהתקיים נסיבות מיוחדות, ולאחר שנתן לצדדים זכות טיעון ונימק את החלטתו בעניין. הסדרים מקבילים קיימים גם בתקנות השכר לשמאים מכריעים לפי חוק התכנון והבניה ובתקנות השכר לשמאי פינוי ובינוי לפי חוק פינוי ובינוי (פיצויים). גם ההגדרה המוצעת של נסיבות מיוחדות מקבילה להגדרות הקיימות בהסדרים הנ"ל, והיא כוללת את מורכבות הסוגיות הטעונות הכרה בחוות הדעת או פשטותן, קיומה של חוות דעת קודמת בפנייה שפרטיה דומים או איחוד דיונים בכמה פניות שונות שהדיון בהן מתקיים לפני אותו שמאי.

תקנה 4

בדומה להסדרים מקבילים הקיימים בתקנות השכר לשמאים מכריעים לפי חוק התכנון והבניה ובתקנות השכר לשמאי פינוי ובינוי לפי חוק פינוי ובינוי (פיצויים), מוצע להסמיך את המפקח לקבוע, לבקשת שמאי פינוי ובינוי שטיפולו בתיק הופסק מכל סיבה שהיא בטרם השלים את חוות הדעת, אם השמאי כאמור זכאי לשכר ואם כן את שיעורו.

תקנה 5

לפי הוראת סעיף 74 לחוק המקרקעין, למפקח הדן בסכסוך בין בעלי דירות נתונות כל הסמכויות שיש לשופט בית משפט שלום הדן בתביעה אזרחית. נוכח הוראה זו, ובהתחשב בכך שמינויו של שמאי פינוי ובינוי לפי סעיף 6א לחוק החיזוק מקביל במידה רבה למינוי מומחה מטעם בית המשפט, מוצע לקבוע כי לעניין ההחלטה מי יישא בתשלום שכרו של השמאי, ובאילו חלקים, וכן לשם הבטחת תשלום השכר באמצעות ערבון ככל הנדרש, יחול ההסדר הקבוע בתקנה 131 לתקנות סדר הדין האזרחי לעניין קביעת שכרו של מומחה, בהתאמות הנדרשות.

תקנה 6

בדומה להוראות מקבילות הקיימות בתקנות השכר לשמאים מכריעים לפי חוק התכנון והבניה ובתקנות השכר לשמאי פינוי ובינוי לפי חוק פינוי ובינוי (פיצויים), מוצע לקבוע כי השכר הנקבע לשמאי פינוי ובינוי לפי תקנות אלה יהווה את מלוא השכר שישולם לו, ולא יתווספו לו תשלומים נוספים מאת הצדדים, למעט תשלום בעד המצאת מידע הכרוכה בהוצאות מיוחדות. בדומה לפרקטיקה הנוהגת ביישום ההסדרים המקבילים הנ"ל, גם במקרה זה השכר הנקבע בהתאם לתקנות הינו גם עבור כל עבודה הנדרשת מהשמאי לשם השלמת בירור חוות הדעת במסגרת המשך ההליכים המשפטיים.

תקנות 7-8

תקנות מוצעות אלה נועדו לקבוע כי שכרו של שמאי פינוי ובינוי הנקבע לפי תקנות אלה הינו לפני הוספת מס ערך מוסף, שיתווסף לסכומים הקבועים בתקנות, וכי הסכומים הנקובים בתקנות יתעדכנו מדי שנה בהתאם לשינויים במדד המחירים לצרכן.