פרוטוקול של ישיבת ועדה הכנסת העשרים-וחמש הכנסת 2 ועדת הפנים והגנת הסביבה 19/07/2023 מושב ראשון פרוטוקול מס' 117 מישיבת ועדת הפנים והגנת הסביבה יום רביעי, א' באב התשפ"ג (19 ביולי 2023), שעה 10:07 סדר היום: << נושא >> השפעת הירידה בהתחלות הבנייה על היצע הדיור ועל מחירי הדיור בטווח הבינוני והארוך << נושא >> נכחו: חברי הוועדה: יעקב אשר – היו"ר חברי הכנסת: איימן עודה מוזמנים: נגיד בנק ישראל פרופ' אמיר ירון נדב אשל – כלכלן בכיר בלשכת הנגיד, בנק ישראל עינת גרינפלד – מנהלת קשרי ממשל, מחלקת תקשורת, בנק ישראל ד"ר עדי ברנדר – מנהלת חטיבת המחקר, בנק ישראל דוד בדל – ראש אגף מחקר במועצה הלאומית לכלכלה, משרד הראש הממשלה ראוי חילו – רע"ן כלכלה במועצה הלאומית לכלכלה, משרד ראש הממשלה יהורם אלבז – כלכלן, משרד הבינוי והשיכון עדי כץ – מנהלת אגף כלכלה, משרד הבינוי והשיכון מתן יגל – סגן הממונה על התקציבים לענייני נדל"ן ושלטון מקומי, אגף התקציבים, משרד האוצר יפתח עשהאל – אגף התקציבים, משרד האוצר לירן קוסמן – מרכז המחקר והמידע של הכנסת עמי צדיק – מרכז המחקר והמידע של הכנסת יעקב קוינט – מנהל הרשות, רשות מקרקעי ישראל רפי אלמליח – מנכ"ל, מינהל התכנון הלל קירשנבאום – רמ"ט מנכ"ל, מינהל התכנון עמיחי דרורי – מנהל תחום תשתיות ופיתוח עירוני, מרכז השלטון המקומי מירה סלומון – ראש מנהל משפט וכנסת, מרכז השלטון המקומי מירי רימון – יו"ר ועדת חקיקה ורגולציה, לשכת שמאי מקרקעין נילי ברוש – מנהלת קשרי ממשל, התאחדות הקבלנים בוני הארץ ראול סרוגו – נשיא, התאחדות הקבלנים בוני הארץ דוד עמיחי – מנהל תחום בכיר כלכלה ומדיניות, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נטלי שמעון ויינשטיין – מנכ"לית התאחדות קבלני השיפוצים ארז רוזנבוך – יו"ר דירקטוריון מגוריט, קרן ריט - קרן השקעות בנדל"ן נופר יעקב – יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות ברוך פיירשטיין – חבר הנהלה התאחדות יועצי משכנתאות ייעוץ משפטי: תומר רוזנר רעות בינג מנהלת הוועדה: לאה קריכלי רישום פרלמנטרי: חבר תרגומים, יפית גולן רשימת הנוכחים על תואריהם מבוססת על המידע שהוזן במערכת המוזמנים הממוחשבת. ייתכנו אי-דיוקים והשמטות << נושא >> השפעת הירידה בהתחלות הבנייה על היצע הדיור ועל מחירי הדיור בטווח הבינוני והארוך << נושא >> << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> בוקר טוב לכולם, אני פותח את ישיבת הוועדה. על סדר היום השפעת הירידה בהתחלות הבנייה על היצע הדיור ועל מחירי הדיור בטווח הבינוני והארוך, בהשתתפות נגיד בנק ישראל ומנהל מינהל התכנון, ומנכ"ל רמ"י. מנכ"ל משרד השיכון היה אמור להיות איתנו, אבל הוא נמצא בסיור. אז קודם כל אני רוצה להודות לנגיד על השתתפותו בישיבה, ואני אומר כמה מילים בפתיחה ולאחר מכן נראה את המצגת שהכנתם, שמשלימה את הכותרת של הדיון הזה אני חושב אחד לאחד. כשאנחנו מנסים להיות פרקטיים, הוועדה הזאת משתדלת להיות, אני מקווה שבהשפעת היו"ר שלה, משתדלת להיות פרקטית. אנחנו נמצאים היום אחרי כמה חודשים של חוק הסדרים, נמצא כאן סגן הממונה על התקציבים – מתן. קודם כל נאחל לו בהצלחה, איחלתי לו את זה כבר בזמן ההסדרים, והאמת היא שראיתי שהברכה שלי קצת השפיעה, זה באמת עזר כשהיו הצלחות. אז נעשו הרבה מאוד דברים בכל הנוגע לרגולציה, בכל הנוגע לדברים נוספים שקשורים לשוק הדיור. אני חושב שמה שאנחנו צריכים היום לראות בישיבה כאן, איך כל צד במדינת ישראל שהוא משפיע על העניין הזה, תורם את חלקו לעניין. ואני מוכרח לומר לך מכובדי הנגיד, הניסיון שלי הוא יותר ניסיון ניהולי, וכשאנחנו מסתכלים, יש כמה זרועות, אבל יש שתי זרועות מרכזיות שבעצם משפיעות על העניין, ואני חושב שאיחוד הכוחות צריך להיות, זה לא יכול להיות מצב שבו יש במדינת ישראל משרד אוצר שיש לו את האחריות שלו על נושא התקציב, שלא יהיה חריגה מתקציב, לדאוג להכנסות למדינה בהמשך הדרך, שזה התפקיד שלו וזה בסדר. יש בנק ישראל ומועצה מוניטרית שאחראית לנהל את הדברים בכלים המקצועיים, אבל צריך להיות גם דו שיח בין הצדדים. עכשיו לא נדבר על דו שיח, ברור שיש דו שיח. אבל דו שיח שאני מכוון אליו, זה לצלע השלישית, שאלה אותם יזמים שעליהם אנחנו בונים שייכנסו לעניין, ונמצא כאן נשיא התאחדות בוני הארץ. אנחנו רואים בהם שותף בשולחן אצלנו, וזה בא לידי ביטוי בכמה דברים וזה יבוא גם לידי ביטוי בכל מיני חקיקות ובנושאים מסוימים. כי בסוף, אני למדתי בחיים שאין יזמים וולונטריים, ואם אנחנו נבנה רק על טוב לב זה לא יילך לשום מקום, לכן אנחנו צריכים לאחד את כל הכלים כדי לגרום להם לקבל החלטות גם בתקופה כזו, ולהקל עליהם את הדרך להיכנס לתוך פרויקטים. מה שאנחנו רואים לאורך כל הקו, אני אקח את זה דווקא שני עמודים מתוך המצגת המקצועית שהכנתם וראיתי אותה עכשיו בדרך, שלושה עמודים. הדבר הראשון זה באותו עמוד שכתבתם הסרת חסמים המעכבים את שיווק קרקעות המגורים, אז אתם כותבים כאן – על מנת לקדם שיווקי קרקע בשנים הבאות, בפרט באזורי הביקוש. 'בפרט באזורי הביקוש' אני רוצה לשים סימן שאלה, כי אנחנו צריכים לשים לב גם מה קורה באזורי הפריפריה, שלמשל בחלק של התחדשות עירונית, הם כמעט לא שחקן בגלל מחירי הקרקע הנמוכים ושאין כדאיות כלכלית לפרויקטים האלה, ואתם כותבים כאן – צריך לפעול להסרת חסמים בשלבים מוקדמים של התכנון, ואת זה בעצם אנחנו מפנים לידידינו רפי אלמליח ולנתן אלנתן ולכל הצוות שבאמת עובד איתנו בשיתוף פעולה, ולנו כמחוקקים להוריד רגולציה. העמוד השני בא ומדבר לאוצר, להגדיל את פוטנציאל התכנון על ידי השקעה בתשתיות לאומיות נדרשות, ובפרט הציבורי והאנרגיה, מערכת הולכה וחלוקה. גם בזה אנחנו טיפלנו במסגרת חוק ההסדרים, הנושא של הקלה משמעותית ברגולציה לגבי תשתיות לאומיות, שזה באמת אין דירות בלי תשתית, זה ברור לחלוטין לכולנו. והנייר האחרון שמסכם, היות והנתונים הדמוגרפיים לא מעידים על צפי לירידה בביקושים, בטווח הבינוני והארוך, שזה בעצם מה שאנחנו התכנסנו אליו. רמת ההיצע תהיה גורם חשוב בקביעת מחירי הדיור. ואני אומר, כל מה שאמרת פה אני חותם. לי חסר רק דבר אחד, באיזה כלים בנק ישראל יכול לבוא מחוץ לקופסה, בתוך הקופסה, כמובן בתוך המדיניות שלכם, כדי לגרום לכך שהתוצאה הסופית בגלל מה שקורה עכשיו, הרי מה שקורה עכשיו, יש כאלה שיראו אותו טוב, יש כאלה שיראו אותו רע, ושניהם צודקים. אנחנו רואים טוב, כי ברוך השם נראה שהאינפלציה נבלמה או נבלמת, מחירי הדיור יורדים, הייתה צריכה להיות חגיגה ברחובות, אבל אין חגיגה ברחובות כרגע. א', בגלל שהם עדיין גבוהים מאוד, ב', יש חוסר וודאות מוחלט או חשש גדול מאוד להיכנס היום לעסקאות חדשות. כמה שלא נשמן את גלגלי הרגולציה בתכנון ובנייה, וכמה שלא נבנה מט"שים חדשים, עדיין יש פה משהו בסיסי אחד שצריך לעודד את האנשים, לעודד את המכרזים, לעודד את ההתחדשות העירונית. ופה השאלה, ובזה אני אסיים – אנחנו מבקשים לשמוע, לנסות לשמוע היום בישיבה, ואם לא, באמת שתיקח את זה לחשיבה, איפה הכלי שאתם מגיעים מעבר לאוצר. למשל רמ"י אז דובר על דחיית תשלומים של הקבלנים, תכף ירחיב על זה גם יענקי. כל אחד כאילו בא ותורם את החלק שלו לעניין, אני חושב שיש גם עוד תרומות שהם יכולים לעשות – הורדת מחירי פיתוח ודברים אחרים. אבל פה יש את האוצר, שבא ואומר רגע, אני צריך לדאוג לתקציב, וזה בסדר. מצד שני נבוא ונגיד רגע, בוא נוריד את המשכנתאות כדי שהציבור ירצה לרכוש עכשיו, וזה יהיה אינסנטיב לקבלנים, אבל יש מדיניות הומניטרית. בסדר, אז מה כן? מה לא אני יודע, וזה בסדר. מה כן? זאת השאלה, ולשם אני מכוון את הדיון. אנחנו יוצאים בתקווה שבעוד כמה חודשים אולי באמת המגמה הזאת תמשיך ואז עברנו. ופה יש הרבה מאוד דברים שלא נספיק לדון עליהם היום, כנראה שלא, בנושא של מחזור, בנושא של להקל על המחזור. יש דברים שעשינו ביחד, בנק ישראל עושה דברים. עברה הצעת חוק שלי שמשלימה, כמה מהלכים שוודאי אתה גם תספר עליהם, שבסוף לתת לאנשים את האפשרות שגם אם נכנסו היום למשכנתא, הם יודעים שהם ימחזרו, הם יוכלו לשפר את מצבם. אולי צריך להסתכל באופן זמני ולקבל החלטות זמניות על עמלת פירעון מוקדם לתקופה מסוימת, שאנשים יידעו שברגע שבאמת הריבית תתייצב ותרד, הם יוכלו למחזר ולחזור למחירים יותר נורמאליים בתקופה הזאת. המטרה שלנו בסוף, שלא יהיה מצב שבגלל הפעולות הטובות שהביאו בסוף לבלימה, הבלימה הזאת תגיע למצב של חוסר בהתחלות דיור שאנחנו רואים כבר היום, פחות היתרי בנייה שאנחנו כבר מתחילים לראות היום, עוד דברים כאלה שיעשו דבר אחד פשוט, עוד שנה, עוד שנתיים, המחסנית מתרוקנת, ואז אין היצע, ואז יכול להיות שמחירים אמורים יהיו להיות נמוכים, אבל כשיש יותר ביקוש מול היצע, זה מקפיץ את המחירים. עד כאן הנאום הקצר שלי. לאחר מכן כמובן נשמע את האחרים, אם יהיו שאלות, ניתן. בבקשה אדוני. << דובר >> נגיד בנק ישראל פרופ' אמיר ירון: << דובר >> קודם כל תודה ח"כ יעקב אשר, תמיד יש לנו שיח פתוח, אנחנו שמחים להיות פה. הרבה מהדברים שאמרת אני באמת מסכים, כל נושא הדיור הוא תהליך, ובאמת במצגת אנחנו נראה, לפחות ננסה לבחון את התהליכים ואיפה יש חסמים. בסוף זה עניין של סנכרון של המערכת. המערכת לא יושבת בבנק ישראל, אבל אנחנו נשמח להיות בצוותים שבאים, בשביל זה יש גם קבינט דיור, זה חלק מהעסק. הזכרת את המילה 'ביקוש'. ביקוש הוא לפעמים אנדוגני, הוא אנדוגני אם יש תחבורה ציבורית במקומות רחוקים שמצליחה להביא אנשים במהירות לתוך העיר, אז הביקוש להיות שם הוא הרבה יותר גדול אם אין את זה. ולכן יש פה חוק כלים שלובים של כל הנושאים האלה. זה לא רק דיור, אלא הדברים האלה כמו שהזכרת, קשורים בתשתיות ובעוד דברים. אנחנו נדבר על זה, ואנחנו כמובן נשמח לשמוע את כל הפידבקים. הכנו פה מצגת שמתייחסת, הזכרת את התהליך, אני אזכיר אותו בסוף, בתחום מעבר משכנתאות הקל, שזה היה לנו שיח יחד איתך. ההודעה יצאה, אנחנו כבר שם, אז אני אזכיר את זה. אבל קודם כל שלום לכולם, אני באמת שמח להשתתף פה בדיון על הנושא החשוב הזה. שוק הדיור הוא שוק כלכלי חשוב, אבל הוא גם נושא חברתי במהותו, ואנחנו עסקנו פה רבות בעבר, והגשנו לממשלה במהלך השנים מספר המלצות בנושא. אני רוצה לפתוח במספר מילים כלליות על מצב שוק הדיור, לאחר מכן אציין בצורה כללית את ההתפתחויות השונות, בשלבים שרשרת התכנון והבנייה. אני אדבר במילים כלליות, ד"ר עדי ברנדר – ראש חטיבת המחקר, הוא יציג את זה ברמת השקפים והנתונים, שם אנחנו נראה ממש את הנתונים. באופן כללי, כולנו ערים לזה שמשנת 2008 מחירי הדיור בישראל נמצאים במגמת עלייה. עלייה המחירים אבל, כמובן הואצה בשנים 2020-2022, והגיעה לקצב שנתי של למעלה מ-20%. מתחילת שנת 2023, אנחנו רואים התייצבות של המחירים, ואפילו ירידה קלה בנתוני הקצה, אנחנו נראה את זה. התמתנות השוק באה לידי ביטוי גם במספר הדירות שנמכרו, בעלייה במלאי הדירות הקיימות בשוק. בוא נעבור להיתרי הבנייה והתחלות הבנייה. אלו עלו בצורה נאה, משנת 2021, והגיעו לרמות גבוהות מאוד במהלך שנת 2022, מה שתרם גם לעלייה בקצב גמר הבנייה של הדירות. אבל ברבעון האחרון של שנת 2022, וברבעון הראשון של 2023, מספר ההיתרים והתחלות הבנייה ירדו במעט, אנחנו רואים שם מגמת ירידה, אבל צריך להבין, כשמסתכלים על הרמה, היא עדיין ברמה גבוהה ביחס לממוצע של שנים עברו. מספר ההיתרים בשנה האחרונה, היה גבוה מזה של התחלות בנייה. עכשיו, כל מי שמבין, ברגע שיש היתר, כנראה זה יגיע לקו הסיום. וכך נוצר מלאי דירות שקיבלו היתר, אך בנייתן עדיין לא התחילה, מה שצפוי להשפיע באופן חיובי על התחלות הבנייה בטווח הקצר. אז המסר הוא קצת כמו שאתה אומר. יש מחסנית, ובטווח הקצר כנראה אנחנו נראה קאטצ'אפ של התחלות הבנייה ביחס להיתרים. אנחנו גם רואים, ואנחנו נראה אינדיקטורים שונים דוגמת מספר המשרות הפנויות בענף הנדל"ן, היקף ההשקעה בבנייה, סקר מגמות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מעידים כי הצפי של הקבלנים לפחות לאותו טווח קצר, הוא להמשך התרחבות הפעילות. אבל, ופה מגיע האבל, וזה מתקשר גם למה שאתה אמרת, בחשיבה לטווח הארוך יותר, אני רוצה להתייחס לשני שלבים קריטיים בשרשרת הייצור של הדירה בישראל – שלב התכנון ושלב השיווק, ולתאר בקצרה את המצב בכל שלב ואת הדרך לנסות לשפר אותו. השלב הראשון הרלוונטי, הוא שלב התכנון, המבוצע על ידי הוועדות המחוזיות והוותמ"ל. שם נוצר בעצם המלאי התכנוני. היקף התוכניות שאושרו ירד בשנים 2020-2021, בעקבות משבר הקורונה, והוא בעצם עלה בתוך 2022. ובהקשר הזה, זה בעצם הפוטנציאל כדי לתמוך בהגדלת ההיצע, אנחנו חייבים להגדיל את פוטנציאל התכנון על ידי השקעה בתשתיות, בתחבורה, בדגש כמובן על תחבורה ציבורית. אנחנו צריכים להסדיר בצורה רוחבית ואפקטיבית. זה לא קל, זה נשמע משפט כזה שעובר מפה לשם, את כל הנושא של התמריצים לרשויות מקומיות, הוועדות המקומיות, ואת היכולת שלהם לקדם תוכניות בנייה ולקלוט תושבים. השלב הבא, הוא שלב השיווק. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> ברשותך אני אעצור אותך. בשלב הזה, אני מחפש עוד לבנה אחת. כי הרי בסוף כל השיקולים האלה, זה השיקולים שבסוף היזמים בודקים. האם יש לחץ לקניית דירות, אם כבר נכנסו להיתר אז הם נכנסו לתוך הלופ, אבל אם לא אז הם עוצרים בגלל חשש מהריביות והמימון וכל הדברים הללו. פה חסר לי עוד לבנה, משאיר אותה פתוחה. << אורח >> נגיד בנק ישראל פרופ' אמיר ירון: << אורח >> תכף אנחנו נגיע. תראה, ברור לנו שהיזמים צריכים לקבל את הרווח הכלכלי על העסקאות, וחלק מהמיצוב שצריך להיות והתהליך התאמה של השוק, והוא בחלקו החל, כדי שהתשואה ליזם תהיה מחד ומאידך לא נראה את המחירים עולים, מחיר הקרקע צריך להתאים את עצמו, וזה חלק מתהליך ההתאמה שצריך לקרות. אבל אני אומר, כדי שמכונת ההיצע תמשיך, אנחנו חייבים ששלב התכנון יקודם. השלב הבא הוא שלב השיווק, הוא נעשה בעיקר על ידי רמ"י באמצעות מכרזים. צריך להגיד פה, לאחר שנים בהם היקף שיווק הקרקע עמד על פחות מ-40 אלף יחידות דיור בשנה, בשנת 2021 שווקו מספר רב של יחידות, מה שתורם גם לרמה הגבוהה של התחלות הבנייה היום. מאז, בשנה וחצי האחרונות, קצב השיווק ירד. בנוסף, שיעור המכרזים שנסגרים ללא הצלחה, כלומר ללא הצעה גבוהה ממחיר המינימום, עלה. והתופעה הזאת עלולה להוביל בדיוק למה שאתה רמזת עליו, שבטווח קצת יותר ארוך מהטווח הקצר, להוביל לאיזושהי האטה בקצב התחלות הבנייה בטווח הבינוני. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> רואים גרף של מכרזים שנכשלו. << אורח >> נגיד בנק ישראל פרופ' אמיר ירון: << אורח >> בהקשר הזה, כדי לקדם את שיווקי הקרקע מתוך המלאי התכנוני בשנים הבאות, צריך לפעול להסרת חסמים בשלבים מוקדמים של התכנון. יש לייצר היקף גבוה של שיווקי קרקעות מוצלחים כדי לאפשר את הרחבת ההיצע בטווח הבינוני, ואחת הדרכים לעשות זאת, היא באמצעות התאמה מהירה של מחירי הקרקע במכרזים לביקושים המשתנים. אלו על קצה המזלג הנקודות עליהן יש לשים לב כשאנחנו חושבים על שוק הנדל"ן, בהסתכלות צופה פני עתיד ובתכנון ארוך טווח. עכשיו, יש לנו פה את כל מה שאמרתי ביותר פרטי פרטים, וזה אני רוצה שעדי יציג. אבל לפני כן, היות ואני לא כל יום אצלך בוועדה, בכל זאת להגיד, אני לא רוצה להיכנס לתחום המשכנתאות, זה סיפור שלם בפני עצמו. אנחנו פה בעיקר על היצע ותחום שרשרת הייצור, אבל היות ואני לא אצלך כל יום, אז אני כן רוצה לנצל את ההזדמנות הזאת שהיום באמת הגענו לשלב סופי, כידוע תהליך מחזור המשכנתא עשוי להיות ארוך ומתיש, וכולל הגעה פיזית לבנק, ולפעמים אפילו יותר מפעם אחת. בהוראות חדשות שאנחנו מפרסמים היום, אנחנו מנחים את הבנקים לפשט ולהקל את התהליך. אנחנו מורידים חסמים בירוקרטיים, כך שהלקוח יוכל להודיע לבנק בטלפון, או באופן מקוון, על כוונתו לבצע מחזור ולקבל מהבנק באופן מקוון את כלל המידע והטפסים שהוא צריך. בנוסף, הלקוח יוכל לבחור לבצע פירעון מוקדם מול הבנק, מול הבנק אחר, ללא צורך בהגעה לסניף הישן. הבנקים פשוט יעבירו את כל המסמכים. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> קורא לזה מיחזור בקליק בערך. << אורח >> נגיד בנק ישראל פרופ' אמיר ירון: << אורח >> בערך, אבל רוב החסמים יורדים פה ואני רוצה באמת להגיד פה, גיבוש ההוראה נעשה בשיתוף פעולה עם חבר הכנסת יעקב אשר, ואני חושב שזה דוגמה טובה לעובדה שבאמצעות שיתוף פעולה ושיח ענייני ומקצועי, ניתן להגיע לתוצאות מצוינות שישפרו את מצבם של אזרחי ישראל. זה ככה רק איזה דיטור לעולם הזה, כי אנחנו פה בענייני הבינוי. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אני אשלים לזה עוד דבר אחד, שאותה הצעת חוק שלי שעברה בסוף לתקנות בהסכמתי, ובאמת במשא ומתן עם הצוות שלך בעניין הזה, התחילה בעצם מרפורמה שאתם התחלתם, רפורמת התפוח מה שנקרא. השוואת משכנתא למשכנתא. אני קורא לזה רפורמת התפוחים, לא יודע איך אתם קוראים לזה, שכל אחד יכול לדעת ולראות בכל משכנתא, ולפתוח את זה לציבור כדי שיוכל לקבל החלטה, הוא עובר בתנאים כאלה או בתנאים אחרים. החלק הזה הוא חלק משלים, ולפני שבועיים, עברה גם הצעת חוק שלי, שבאמת הייתה צריכה להיות בהצעת חוק, שקשורה גם כמובן לבנק ישראל בעניין הזה, שעוד חסם אחד של הביטוח. שהאדם ממחזר משכנתא, אם זה באותם תנאים, הביטוח עובר מהמוטב הראשון למוטב השני, בשיח בין הבנקים, ולא צריך כל פעם לפתוח ביטוח מחדש. כמובן בכל מיני התניות ודברים. אני חושב שכשאני התחלתי את הסיפור הזה, זה היה עוד לפני שהריבית עלתה. לפני שהמיחזור היה כל כך חשוב. לדעתי הכלי של המיחזור בעוד כמה חודשים, אם נצליח להוריד את מחירי הדירות ואת הריבית במיוחד, המיחזור יהיה כלי אפקטיבי לאנשים לסדר לעצמם את ההוצאות היומיומיות, כי זה יוקר המחייה הכי גדול. תודה רבה לך על שיתוף הפעולה בעניין הזה. עכשיו נשמע ונראה את המצגת, תודה רבה. (הצגת מצגת) << אורח >> ד"ר עדי ברנדר: << אורח >> תודה אדוני היו"ר. הנגיד הציג את מפת הדרכים של המצגת, אז אני לא אחזור על הפרטים. נעבור ישר לנתונים. בגרף הזה אנחנו רואים את ההתפתחות בשוק הדיור בתקופה האחרונה. אני חושב שהנתונים האלה נמצאים הרבה מאוד בשיח הציבורי ומוכרים. בצד הימני אנחנו רואים את העלייה בהיקף העסקאות בשוק הדיור, שהגיע לשיא בתחילת שנת 2022. מאז אנחנו רואים את הירידה התלולה בהיקף העסקאות, ושחזרו לרמה, בנתוני הקצה, לרמה שדומה לתקופה שלפני הקורונה, אולי אפילו מעט מתחת לזה. בצד שמאל אנחנו רואים את השינוי במחירי הדירות. הקו שנמצא למעלה מראה את שיעור השינוי ביחס לחודש המקביל שנה קודם, שהאץ לאורך תקופה, הגיע ליותר מ-20%, ובחודשים האחרונים הוא התחיל לרדת על לרמה שהגענו בחודש האחרון. למטה אנחנו רואים את שיעור השינוי החודשי, ומה שבעיקר בולט כאן, זה שבששת החודשים האחרונים, מחירי הדירות לא עלו, אפילו ירדו מעט. זה לא חודש ולא חודשיים, זה כבר תקופה של כחצי שנה, וזה כמובן שינוי מאוד משמעותי במגמה שהכרנו. לצד ההאטה הזאת בינתיים, אנחנו רואים את ענף הבנייה מצוי בפעילות ברמה גבוהה מאוד. בצד הימני אנחנו רואים את היקף הבנייה הפעילה. זו כמות הפועלים והמכונות שנמצאים בשטח ובונים, זה לקוח מהחשבונאות הלאומית של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הנתונים מגיעים עד לרבעון הראשון של השנה, ומה שאנחנו רואים זה שבאמת יש פה עלייה לרמות גבוהות ביחס לשנים הקודמות, שממשיכה לעלות גם ברבעון האחרון. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> כי היא תוצאה של מה שהיה קודם, כי אתה יודע, מישהו שנכנס כבר לבנייה והמכונות בפנים, לא יעצור. השאלה היא אחת – האם הוא יקרוס באמצע או לא. זאת השאלה. << אורח >> ד"ר עדי ברנדר: << אורח >> אז מיד נראה את הדברים, קודם כל אנחנו מסתכלים על התמונה כמו שהיא. ואחת האינדיקציות לאיך שרואים את הדברים קדימה, נמצאת בצד שמאל, וזה מספר המשרות הפנויות בענף הבנייה. כלומר, כמות העובדים שהחברות בענף רוצות לגייס כעת, כדי להרחיב את הפעילות, ואנחנו רואים שזה התייצב על רמה גבוהה כבר כמה חודשים. כלומר, החברות עדיין רוצות להגדיל את מספר העובדים, או מחפשות עובדים חדשים בהיקפים לא זניחים בכלל, וזה גם מה שאנחנו רואים בסקר המגמות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, כששואלים את החברות הן עדיין לא נמצאות במקום, לפחות עד עכשיו, שבו הן מצמצמות את הפעילות או אומרות שהן מתכננות לצמצם אותה. כתוצאה מזה שהמכירות יורדות ועדיין בונים הרבה, מה שאנחנו רואים בגרף הזה בצד שמאל, זה שכמות הדירות החדשות שנותרו למכירה, עולה בקצב מהיר בחודשים האחרונים. אנחנו רואים את העלייה מרמה של בערך 45 אלף, לרמות של 55 אלף, ומה שאנחנו רואים בגרף הימני, זה קודם כל שהקצב של הצטברות המלאי הלא מכור, זה דירות בבנייה שלא נמכרות בעיקר, מתעצם מחודש לחודש. כלומר, זה לא רק שיש מלאי והגידול במלאי יורד, אלא להפך. הגידול במלאי עוד הולך וגדל, ואנחנו רואים בשני הקווים שהסיבה היא שהתחלות הבנייה שאומנם ירדו ותכף נראה את הירידה בהתחלות הבנייה, ירדו פחות מאשר המכירות, ולכן המלאי הולך וגדל, וזה כמובן מנקודת הראות של הצנחנים בטווח הקצר, זה חדשות טובות. כמובן שזה יכול ליצור קשיים בהמשך מבחינת הבנייה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אתה יודע לפלח את אחוז המכירות שנשאר עדיין גבוה, אם יותר משקיעים או יותר אנשים שרוכשים? << אורח >> ד"ר עדי ברנדר: << אורח >> המשקיעים נטו הם רכיב מאוד קטן מהשוק, הוא רכיב תנודתי. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> לא, השאלה אם הוא גודל בדיוק בחלק הזה. << אורח >> נגיד בנק ישראל פרופ’ אמיר ירון: << אורח >> אדוני הוא קטן ביותר מ-10%. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אז זאת אומרת שאנשים שאין להם דירה, שזו דירה ראשונה, הם ממשיכים הלאה לקנות גם במצב היום. << אורח >> נגיד בנק ישראל פרופ’ אמיר ירון: << אורח >> המשקיעים מוכרים יותר דירות מאשר קונים, נקודה. << אורח >> ד"ר עדי ברנדר: << אורח >> אבל בסך הכל במספרים של השוק הנטו של המשקיעים, המכירות - - - לא גדול. כאן אנחנו מסתכלים על שרשרת התכנון בענף הבנייה. << אורח >> נגיד בנק ישראל פרופ’ אמיר ירון: << אורח >> זה חשוב לסדר במוח את השרשרת הזאת, וגם הלינגוויסטיקה, שיווק, פורסם. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> בזריזות. << אורח >> ד"ר עדי ברנדר: << אורח >> התהליכים בנויים מהשלבים שאני חושב שכולם פה מכירים, אני לא אפרט אותם אחד אחד. מהייזום, לתכנון, לשיווק ואז להנפקת היתרי הבנייה ולבנייה. נעשו כמה שינויים חשובים בשנים האחרונות. הראשון, מה שזירז את הפעילות, זה ביטול תוספות שבס מה שנקרא, האפשרות לבקש הקלות בנייה. זה זירז את התהליכים ומקצר את משך התכנון. המועצה הארצית אישרה רפורמה שמאפשרת לפרויקטים של התחדשות עירונית, לאחד שני שלבים בתהליך התכנון. את אישור התוכנית לוועדת התיכנון והיתר הבנייה, שוב, משהו שמקצר תהליכים מתחילת התהליך ועד שבסוף יש דירה. וגם בחוק ההסדרים השנה, אושרו מספר צעדים להרחבת הסמכויות של הוועדות המקומיות, ושל המורשים להיתר. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> שחלקם זה בעוד שנה ועוד חצי, זה בסדר, אנחנו אישרנו את זה כאן. << אורח >> ד"ר עדי ברנדר: << אורח >> אם אנחנו מסתכלים על נתוני התכנון שהנגיד הזכיר אותם, אנחנו רואים שבאמת הייתה בתקופת הקורונה ירידה בהיקף התכנונים, אבל בשנת 2022 שהשנה האחרונה שעליה יש נתונים כשנה מלאה, הייתה חזרה לרמה גבוהה כמו שהייתה בשנים הקודמות ואפילו מעט יותר גדולה, כאשר החלק של הוותמ"ל חזר לגדול, אבל הוא קטן יותר משהוא היה בשנים שלפני הקורונה, אבל עדיין חלק משמעותי בתוספות הבנייה שיש לנו פה. אחד הדברים שחשוב להגיד לגבי הוותמ"ל, זה שהרבה פעמים האישורים שיוצאים משם, הם אישורים שמה שנקרא כולל התניות, ובפועל זה אומר שפשוט גלגלו את הכדור בהמשך הדרך. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> בדרך כלל בתשתית. << אורח >> ד"ר עדי ברנדר: << אורח >> כן, ולכן פרויקט שיוצא משם לא תמיד הוא באמת זמין להמשיך את תהליך השיווק, וזה מעכב את הגופים שנמצאים בהמשך הדרך. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אני מכיר את זה קצת אחרת, לא משנה מה הנתונים. אני הייתי מאלה שהצביעו כאן בחדר הזה על חוק הוותמ"ל לפני הרבה מאוד נשים, כשלא הייתי יו"ר, ואני חושב שהוותמ"ל כן עשה קיצור דרך רציני מאוד. יש מקום לשפר, שלא יהיה לאף אחד טעות. << אורח >> ד"ר עדי ברנדר: << אורח >> רכיב נוסף, זה אותו מספר של אישורים, תכנונים, רק מחולק אחרת לפי התחדשות עירונית ובנייה רגילה. אנחנו רואים את הגידול המאוד מהיר בחלק של ההתחדשות העירונית, רכיב מאוד חשוב בתהליך. צריך לזכור שבהתחדשות עירונית, בין 20-25% מהדירות שהן מאושרות, מחליפות דירות שנהרסות, והתופסת נטו היא קטנה יותר מהמספרים. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> ברור, וגם ההשפעות של החלפת הדירות האלה. אמר נגיד מקודם, בנייה זה גם חברתי, זה לא רק פיזית, זה השפעה גדולה. אבל הבעיה פה, אני אגיד שוב את הכוכבית הזאת, כבר נתן יודע את זה בעל פה, כולם יודעים את זה בעל פה, והוא גם יתייחס לזה תכף, אנחנו צריכים למצוא מנוף איך לגרום לכך שהיזמים יתחילו לשים ב-ווייז שלהם, אם הם מחפשים התחדשות עירונית שהם יכולים שהיא תהיה כלכלית, ולא רק באזורי המרכז או הפריפריה הקרובה, אלא בפריפריה הרחוקה יותר ובמיוחד באזורי הסיכון ששם זה גם עניין של סכנת נפשות, וזה גם עניין של ביטחון. פשוט לרכז מאמצים להביא עסקאות באזורים האלה לכדאיות כלכלית, וזה רק מכיס האוצר, או במיסוי, או בדרכים אחרות, וצריך לראות איזה דברים אפשר לגרום להם. כי אם תהיה התחדשות עירונית רק באזורי הביקוש ובגוש דן, אנחנו יוצרים שתי מדינות. << אורח >> רפי אלמליח: << אורח >> דרך אגב, בהתחדשות העירונית אנחנו לא סופרים פעמיים את מה שקיים ואחרי זה עוד פעם, אנחנו לוקחים רק את התוספתי. << אורח >> ד"ר עדי ברנדר: << אורח >> כאן אנחנו עוברים לשלב הבא, לנושא של שיווק הקרקעות. ניתן לראות את הגידול המאוד מהיר שהיה בהיקף השיווקים שאושרו משנת 2020 ואילך, והרמה בשנים 2021-2022 הייתה גבוהה הרבה יותר מאשר בשנים קודמות גם כשהולכים אחורה. שנת 2023 קשה מאוד לפרש את הנתונים, אנחנו פה עשינו איזשהו ניפוח של הנתונים בחצי השנה הראשונה לרמה של שנה שלמה, אבל רוב השיווקים בדרך כלל קורים בחודשיים האחרונים של השנה, ולכן ההכפלה הזאת היא לא באמת משקפת את הפוטנציאל. אני חושב שבהקשר הזה כן, כן חשוב לחשוב על התהליך הזה, כי כאשר משווקים חלק גדול מאוד בפועל בסוף השנה, או סוגרים את המכרזים בפועל בסוף השנה, אנחנו מפסידים הרבה זמן במהלך השנה, וככל שאפשר לפרוס את זה לאורך כל השנה בצורה יותר אחידה, זה יכול לתרום להגעה של קרקעות ולתהליכי הבנייה בצורה טובה יותר. הנגיד כבר דיבר על המחירים אז אני לא אחזור על זה. יש כאן את המספרים, אני חושב שאחד הדברים שחשוב לראות כאן, זה מציג שוב את הגידול שהיה ב-2021-2022, זה פחות חשוב. מה שכן חשוב להגיד, שהרבה מאוד מהיחידות שמשווקות או מפורסמות, בחירת המילה היא חשובה. למשל מתוך 19,400 יחידות דיור שפורסמו ב-2022 והמכרז עדיין לא נסגר, ספרנו אתמול ממש בתוך האתר, רק 3500 הם במכרזים עם חוברת, שבכלל אפשר להגיש הצעות. אז זה לכאורה נמצאות שם הרבה מאוד תוצאות, אבל זה בשלבים שהם לא באמת זמינים עדיין, ובסוף הדברים האלה אנחנו יודעים נסגרים לקראת סוף השנה, אבל הזמן שעובר גם בתוך השנה הוא בעל משמעות. אז מבחינת הסרת החסמים, אז קודם כל צריך לעמוד בהתניות. הזכרנו כבר את העיכוב שיש לי על תוכניות שרמ"י רוצה לשווק, נתקעות על זה שצריך קודם כל לטפל בהתניות, והתניות זה תשתיות, ותשתיות דורשות מקורות תקציביים ואחרים. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> כל הנחלים זורמים אל הים, והים במקרה הזה זה האוצר. << אורח >> ד"ר עדי ברנדר: << אורח >> ככל שאנחנו באמת רוצים לזוז מהר, צריך להסיר את החסמים האלה כבר בשלבים המוקדמים, לא לחכות כי בסופו של דבר החסמים ידועים בהרבה מאוד מקרים בשלב המוקדם. כאן אנחנו רואים את מה שקורה בשוק עכשיו. יש הרבה מאוד בנייה פעילה, אנחנו רואים את נתוני התחלות הבנייה והיתרי הבנייה כאן ברמות גבוהות מאוד היסטורית, אבל עם ירידה בקצה. אנחנו רואים את הפיתול, קודם כל של הקו, של התחלות הבנייה וקצת אחריו ההיתרים. הקו הכי למעלה זה ההיתרים והכמות הכי גדולה כרגע, ונפתח פה פער בגלל שככל שההיתרים גבוהים יותר מהתחלות הבנייה, יש פה איזה מלאי שעוד נמצא בצנרת. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אני חושב שכולנו הבנו. אני אומר רק עוד פעם, אתם משלימים עוד משהו לפני שנעבור הלאה? השאלה איזה כלים יש לבנק ישראל לתרום מעבר לדברים שתכף נשמע ממקרקעי ישראל, ושתכף נשמע ממנהל התכנון והאוצר כמובן. איזה כלי יכול להיות כלי שנותן את הדחיפה הזאת לשוק? זאת אומרת, אנחנו לא שמענו עוד את סרוגו, תכף נשמע אותו, אבל אם אני מבין נכון, החשש של יזמים היום להיכנס לתוכניות חדשות, לעסקאות חדשות בעתיד, במיוחד לאור הנתונים שהבאת, שיש הרבה דברים שהם כבר בפנים, בגלל העלייה שהייתה קודם בתכנון והדחיפה קודם. איזה כלים אתם יכולים לתרום לאירוע הזה? מעבר לכלים של העזרה לרוכשי המשכנתאות עצמם, שגם הם יכולים להיות - - - לביקוש אם הם יודעים שהם יכולים להיכנס לעסקאות שיכולים לשלם אותם. מה אתם יכולים לתרום? << אורח >> ד"ר עדי ברנדר: << אורח >> שקף אחד אחרון שאני רוצה לשים עליו דגש. כאשר אנחנו מסתכלים על מבנה העלויות, מדברים על עליית הריבית שמורידה את הרווחיות, מורידה את המחירים כמו שראינו שהצרכנים מוכנים לשלם, צריך לזכור שרכיב הקרקע הוא הרבה יותר חשוב מבחינת חברות המימון, מאשר עלויות המימון. גם אם נסתכל פה, עלויות המימון הן עד סוף 2022, ונכפיל אותן בשתיים לחברות, כי הריביות עלו, ושוב לא כל הריביות מיד עולות. אם מחירי הקרקע יותאמו במכרזים, והם עלו בטירוף ואנחנו יודעים את זה, הייתה פה עלייה מאוד חדה של מחירי הקרקעות לבנייה בשנים האחרונות, ובמכרזים עכשיו המחירים יירדו באחוזים שהם עלו, זה מטפל בעלויות המימון שגדלו ועוד משאיר עודף. ולכן זה כן מאפשר לענף הבנייה להמשיך ולבנות ולהרוויח. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> כן אבל אתה יודע שלפעמים כשאתה רוצה לתקוף משהו, אז אתה מביא את מזרוע אחת ומזרוע שנייה, וכשאתה מביא את זה מכמה כיוונים זה עוד יותר טוב. השאלה איזה כלי אתם יכולים להוסיף לעניין הזה? יכול להיות שאין תשובה כרגע. הכוונה שלי בעניין הזה, לראות איך אתם חלק מהמשחק הזה. זאת אומרת ברור, שוב, התוצאות הטובות שאנחנו רואים, טומנים בחובם משהו שאנחנו פוחדים ממנו מאוד בעוד שנתיים, בעוד שנה וחצי. מאוד פוחדים מהעניין הזה, כולנו אני חושב, לא רק אני. ולכן אנחנו צריכים לראות איזה כלים נוספים. אבל בסדר, בוא ניתן לך עוד זמן, ניתן לנגיד גם לחשוב וגם לשמוע. אנחנו נעבור ליענקי קוינט, מנכ"ל רמ"י. << אורח >> יעקב קוינט: << אורח >> בוקר טוב, יש לי פה מצגת. אז אני אחזור לנתון, שאגב לא תאם את הנתונים שאתם הצגתם. אנחנו בשנתיים האחרונות, יותר נכון שנתיים וחצי, מתחילת 2021, אתם יכולים לראות פה את היקף פרסום יחידות הדיור, ותכף אני אעשה את ההבחנה מה בין פרסום למה בין עסקאות. פרסום זו מודעה, אחר כך שלב הבא הוא חוברת מכרז, ואחר כך סגירת המכרז, וקשירת עסקה שהיא באה לידי ביטוי בחוזה. אנחנו סופרים שם את התוצאות שהיו במכרזים, וגם עסקאות בפטור ממכרז, שגם שם הייתה עלייה מאוד משמעותית בעסקאות שקשרנו. אתם יכולים לראות פה בפרסום שזה משקף את הפעילות שלנו, אין לנו וודאות לעסקה או לזכייה במכרז, זה תלוי במשתנים גם אחרים. אתם יכולים לראות שהשיא גבוה בהרבה מהשיאים שהיו בתחילת שנות ה-90, ובטח אל מול השנים האחרונות. זה אומר עבודה מאומצת על כל השלבים ואבני הדרך בשרשרת. אגב, הוועדות אינן מתכננות, אלא יש את הגורמים שיוזמים תכנון, זה גורמים פרטיים, רמ"י ומשרד השיכון, הם אלה שמקדמים את עיקר התכנון במדינת ישראל. השוק צריך לפי נתונים שעליהם מדברים, כ-60 אלף יחידות דיור חדשות בשנה. << דובר >> איימן עודה (חד"ש-תע"ל): << דובר >> סליחה, המוסדות הללו כמה קידמו בנייה בקרב האוכלוסייה הערבית בבקשה? << אורח >> יעקב קוינט: << אורח >> בהיקפים של אלפי יחידות דיור. גם בשיווקים, גם במכרזים. << דובר >> איימן עודה (חד"ש-תע"ל): << דובר >> מתי? << אורח >> יעקב קוינט: << אורח >> כל שנה. גם הסכמי גג נחתמו עם אום אל פאחם, הוצאנו למכרזים. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אני יודע את הדברים הללו, ואתה יודע שגם לי יש את השאלות שלי. אנחנו מנסים פה לדבר כרגע באופן כולל, להסתכל גם על ההיבט הזה אחר כך. בבקשה. << אורח >> יעקב קוינט: << אורח >> זה הנתון שמדבר על עסקאות, כמו שאמרתי עסקה היא בסופו של דבר מכרז שאלה זוכה, נחתם בגינו חוזה או מה שאנחנו קוראים עסקה, או עסקה בפטור ממכרז שנחתם בגינה גם חוזה. אתם יכולים לראות פה גם את הגידול, וזה הנתון המשמעותי לצורך העניין, ואתם יכולים לראות פה את הגידול אל מול שנת השיא של 2017 – 46 אלף, הגענו ל-63 ב-2021, ו-81 אלף בשנת 2022. אלה נתונים מאוד משמעותיים. אגב, מתן יושב פה, יודע שעשינו את זה אגב בלי תוספת תקנים. זאת אומרת עם אותם תשומות, הכפלנו את התפוקות שלנו. עוד נתון חשוב שאני רוצה להראות לכם, כשמדברים על ההכנסות מהקרקע, ומדברים על עליית המחירים, חשוב להבין שבתוך השיווקים של רמ"י, רוב יחידות הדיור הן יחידות דיור שהן נמכרות בהנחה. אתם יכולים לראות גם את הגידול בשיעור יחידות הדיור שנמכרות בהנחה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אני רוצה שתתמקד בנתונים של הרבעון האחרון של 2022, אתם יכולים לראות פה - - - << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אני מחפש את הבעיות. << אורח >> יעקב קוינט: << אורח >> אלה חלק מהפתרונות. אתה יכול לראות פה שבשנים האחרונות יש עלייה בשיווקים, זאת אומרת מיעוט של המכרזים הם אלה מכרזי שוק חופשי. רובן עסקאות בפטור ממכרז שניתנות בהנחה, דיור להשכרה, או מכרזי מחיר מטרה או מחיר למשתכן. אנחנו רואים פה שאלה רוב העסקאות של רמ"י במכרזים, ולכן רוב הן יחידות הדיור המשווקות, משווקות בהנחה, וחלקן גם בהנחה משמעותית. אתם יכולים לראות פה מ-2015 את מספר יחידות הדיור ששווקו בהנחה, מחיר למשתכן, מחיר מופחת, מחיר מטרה. ההנחה הממוצעת היא לפחות 400-500 אלף שקל, 111,000 יחידות דיור. לדעתי הנתונים שנתנו אותם 20 מיליארד, לדעתי זה לפחות יותר מכפול. זאת אומרת, אובדן ההכנסות או מחיר של תוכניות מחיר למטרה או מחיר למשתכן שהיו עד עתה. אתם יכולים לראות פה בגרף את שיעור או את הירידה בעסקאות אל מול העלייה בריבית. זאת אומרת ככל שהריבית עולה, יש פחות עסקאות, אנחנו רואים את זה באופן מובהק. יש פה מכרזים, אני רק דגמתי כמה מכרזים. אנחנו יכולים לראות פה ירידה בכמות המציעים במכרזים, ירידה משמעותית. אני חושב שהבעיה הגדולה תהיה בפריפריה, וירידת המחירים היא כמובן תופעה חיובית ומבורכת, אבל עלייה וקוץ בה. זאת אומרת, הבעיה הגדולה תהיה בפריפריה, ואני תכף אתייחס לזה. דיברת על צעדים ולא על נתונים. אז אני אגיד צעדים שעשינו אותם. כבר במאי הורדנו את מחיר המינימום ל-15%. אדוני הנגיד ראיתי שאתה הערת לנו על זה, זה כבר היה אחרי שהורדנו את מחיר המינימום. אגב אני אגיד את זה פה, הורדנו את מחיר המינימום ל-15%, אנחנו רצינו להוריד יותר, האוצר מאזן אותנו, זה בסדר גמור, אבל הורדנו אותו. זאת אומרת, מחיר המינימום ירד בשנים האחרונות מ-50%, היום על 15% וזה צעד משמעותי שעשינו. אומנם עם מספר מציעים, אבל אנחנו קשובים למה שקורה בשוק, ואם יהיה צורך גם נעדכן את זה. אין לנו עניין שמכרזים ייכשלו. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אתה אומר מחיר הקרקע זה כולל הפיתוח? << אורח >> יעקב קוינט: << אורח >> זה לא כולל הפיתוח, זה בקרקע. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אבל אתה יודע שחלק מהזרקור נופל בדיוק - - - << אורח >> יעקב קוינט: << אורח >> נכון, אבל אתה מכיר, זה ויכוח אחר. אתה יודע שהוצאות הקרקע הן הוצאות שיוצאות בעין, ואולי צריך לסבסד אותן, וזה חלק מהפתרונות שאנחנו נציע. עדכנו את תוכנית מחיר מטרה, שילבנו אותה גם במרכז הארץ, הרחבנו אותה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> האוצר - - - בכל מקום, לא לגמרי במאה אחוז, אבל קרוב. בסוף, אתה יודע אני תמיד אוהב לשאול את השאלה, כמה עולה דירה בסוף בפריפריה, בנוף הגליל או בעפולה? למה שאדם יחשוב בכלל ללכת על כיוון כזה, במחירים בסוף שהם גבוהים. למה? כי זה פה הפיתוח ופה זה, אז עושים הגרלות, ומורידים את מחיר הקרקע, ומורידים למינימום והכל. בסוף אם לא באים אוטובוסים של יזמים לבדוק את המקום, מישהו צריך לבדוק למה. שם בנקודת הזמן הזו. << אורח >> יעקב קוינט: << אורח >> עדכנו את תוכנית מחיר מטרה, אפשרנו פריסה של תשלומים בשלב הזה בפריפריה לקבלנים עד שנתיים. זאת אומרת התמורה מושלמת. חלק קטן ממנה במועד הזכייה, השלב הבא הוא לאחר 24 חודשים, זה צעד נוסף שעשינו. יש פה נושאים נוספים שאנחנו חושבים שאפשר לעשות אותם. הבעיה היום תהיה בפריפריה. מכרזים ייכשלו בפריפריה. הפריפריה חשובה לא רק במישור, או אפשר להגיד שהיא פתרון למשבר הדיור כהיצע הדירות, או היצע הקרקעות שבידי המדינה בפריפריה הוא גדול יותר, ולכן גם כפתרון זה חשוב. אבל גם כחלק ממימוש של מטרות לאומיות ומטרות נוספות, כמו פיזור אוכלוסין. גם בהיבט הזה יש לזה משמעות. כשהמחירים ירדו, ערך הקרקע יישחק, לא תהיה יכולת לתת הנחה בקרקע בפריפריה. זה יכול להגיע למצבים מעוותים ואבסורדים שדירה בנוף הגליל תעלה יותר מדירה בעפולה, בגלל הוצאות הפיתוח הגבוהות. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> ואז יכול להיות שתגיעו למסקנה שבפריפריות האלה יהיו פחות שיווקים, ויותר התחדשות עירונית עם סיוע ממשלתי מסיבי. << אורח >> יעקב קוינט: << אורח >> צריך גם וגם. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> כן, אני אמרתי יותר ופחות. << אורח >> יעקב קוינט: << אורח >> צריך גם התחדשות עירונית בפריפריה. אגב, כל הנתונים הם נתונים שלנו. לצד זה יש התחדשות עירונית וקרקע פרטית. מה שאנחנו הוצאנו לשוק בשנתיים האחרונות, למעלה מ-160 אלף יחידות דיור בעסקאות, זה רק התרומה שלנו. זה לא הכל. הבעיה תהיה בפריפריה. מה שצריך לעשות בפריפריה, ואמרתי יש לנו פה מחלוקת עם האוצר. מה שצריך לעשות בפריפריה, זה או להביא תקציב כדי לסבסד את הפיתוח בפריפריה, או להוציא מכרזים צולבים, זאת אומרת לקחת ולאזן את זה, או לקחת קרן תשתיות, זאת אומרת להשתמש בתמורות מהקרקע, כדי לסבסד את הפיתוח בפריפריה. ההיקפים שאנחנו שיווקנו בפריפריה בשנתיים-שלוש האחרונות, הכפילו ואף שילשו את עצמם, וצריך להמשיך את המגמה הזאתי. זו מגמה חשובה ומבורכת, במסות אדירות של עשרות אלפי יחידות דיור ששווקו בנגב ובגליל, וחבל יהיה אם המגמה הזאת תיפסק, צריך למצוא לה פתרון. באזור המרכז, אנחנו מעריכים שהמכרזים יעלו מציעים, ולא יפלו, למעט מכרזים שיש בהם בעייתיות או מאפיינים מסוימים. זה יכול להיות דיור מוגן, או את הבעיה הידועה שיש בדיור להשכרה שצריך למצוא לו פתרון, או מכרזים עם בעיות מסירת מגרשים או בעיות אחרות, אילוצים שכמובן קיימים בחלק מהשיווקים, אבל הפריפריה היא צריכה להיות במוקד, וצריך לתת לה מענה על מנת שהמכרזים לא ייכשלו. תודה רבה. עכשיו אני מוכן לענות על כל שאלה, אם אדוני היו"ר אתה תתן. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אין לנו כרגע זמן לשאלות, מאחר והנגיד יצטרך לעזוב אותנו עוד מספר דקות. ברשותכם, אני רוצה להתייחס כרגע לדברים שקשורים לבנק ישראל, אם קיימים או בכלל לתת את התמונה, אבל ממש בקצרה, כי חשוב לנו לשמוע את האוצר ואת כמובן מנהל התכנון. אני קורא לישיבה כזאת בשעות המוגבלות האלה, בימים המוגבלים האלה, ישיבת התנעה, שאנחנו נמשיך אותה בצורות כאלה ואחרות כדי להגיע לאיזושהי תוצאה. אתה מכיר אותי, אני עקשן וקצת גם נודניק. בבקשה. << אורח >> ראול סרוגו: << אורח >> תודה רבה אדוני היו"ר על הדיון החשוב הזה. אני חושב שפה אספנו את כל הגורמים הרלוונטיים לענף הבנייה והתשתית והדיור, וזה דיון חשוב מאין כמותו, מכיוון שנכון לרגע זה ממשלת ישראל אינה מגיבה. יש כאן גיים צ'יינג'ר, שזו הריבית. הריבית ועלייתה, ואני לא אכנס כרגע אם זה נכון, לא נכון, מוצדק, לא מוצדק, יש לי דברים מאוד ברורים בעניין הזה, אבל זאת עובדה. עליית הריבית היא גיים צ'יינג'ר בענף הבנייה והתשתית. וכל הנושאים שדנו בהם בעבר – מחסור בקרקע, מחסור בתכנון, שנפתרו על ידי הממשלה, הם לא רלוונטיים היום. היום הבעיה היא לא בתכנון, ולא בקרקע. נמצאת כאן עבודה טובה על ידי מנהל התכנון, על ידי רמ"י בשיווק קרקעות, יש הרבה מה לתקן ודברים לעשות, אבל הבעיה שלנו לא שם. נגע בזה הנגיד. הבעיה היא בתשואות של היזמים והקבלנים. שם הבעיה. הקבלנים מגיבים למצב. הרי הענף שלנו הוא ענף שהוא רווי הון, זה דומה מאוד להייטק, צריך להשקיע הרבה מאוד כסף, וככל שהריבית עולה, הנטל עולה משמעותית ומפיל פרויקטים על חוסר כדאיות כלכלית. גם הבנקים מגיבים. זאת אומרת, אם בעבר יכולנו לקבל ליווי בנקאי על פרויקט שהניב תשואה של 12%, היום זה לא עובר. ולכן, כל השחקנים כאן מגיבים, היזמים, הקבלנים, הרשויות המקומיות, הבנקים. מי שלא מגיב כרגע זו ממשלת ישראל. אני רוצה למקד את זה, הבעיה היא כרגע גם ברמת גובה הריבית, וגם ברמת הסיכון של הקבלנים. ולכן אתה רואה את הקבלנים לא משתתפים במכרזים, בטח לא לשכירות ארוכת טווח. אנחנו רואים גם כן היום שבנושא השכירות, שיש לזה השפעה דרמטית על מדד המחירים - - - אדוני היו"ר, אדוני הנגיד, אנחנו כולנו רואים את ההשפעה של מחירי השכירות על המדד הכללי מידי חודש בחודשו, וזה נובע מכך שכמות הדירות להשכרה יורדת, ליטרלי, נומינלית, כמותית, היא הולכת ויורדת, והביקוש לדירות להשכרה עולה בצורה דרמטית בגלל כל אותם אלה שלא קונים דירות בגלל המשכנתא הגבוהה. ולכן זה מייצר מצב שהוא כשל שוק. יש לנו כאן כשל שוק בנושא שוק השכירות. מחייב פתרון של הממשלה, יש לנו את הפתרונות להציע, אולי נגיד אותם אחר כך. אבל הפתרון נמצא ביצירת תמריצים לקבלנים לבנות יותר. גם במובן של למשל לבטל את עליית מס הרכישה על משקיעים. המשקיעים היום מוכרים דירות יותר מאשר קונים. זאת אומרת, כמות הדירות להשכרה יורדת, ולכן אם רוצים להגדיל את הדירות להשכרה היום, צריך לעודד את המשקיעים לקנות דירות וזה גם ייתן ביטחון לקבלנים והיזמים לבנות יותר. צריך להיות הפחתה של מס רכישה. ונגעת בנקודה שאולי היא הכי חשובה היום, שהיא צורך קיומי במדינת ישראל, וזה הנושא של התחדשות עירונית בפריפריה. כרגע היא לא קיימת. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> האם יש פתרונות שהם, כי מה שדיברת עכשיו זה במגרש של מתן, זה במגרש של יענקי. << אורח >> ראול סרוגו: << אורח >> אנחנו רוצים לראות התייצבות של הריבית, וצפי - - - << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> ראול תקשיב לי רגע. עושים את כל המאמץ בשביל להוריד את הריבית, אבל הריבית עדיין גבוהה והיא משפיעה. היא משפיעה על כך שאין ביטחון עצמי ליזמים להיכנס לאירוע הזה. השאלה, האם יש דברים בליווי, בהלוואות, דברים שהם כלים שבנק ישראל יכול לתרום מעבר - - - << אורח >> ראול סרוגו: << אורח >> הבנתי, הבנתי. צריך לבחון את האפשרות שבנק ישראל יתמוך בבנקים על ידי הקטנת הלימות ההון, דווקא היום, שיוריד עמלות לקבלנים, עמלות על ערבויות ועמלות על ליווים בנקאיים. הצגנו בעבר בהרבה מאוד פעמים בפני בנק ישראל, את חוסר ההתאמה בין הסיכון לבין הלימות ההון. בטח שכאשר הבניין מתקדם והוא נמצא בתהליכי בנייה, אין שום סיבה שהלימות ההון תישאר אותו דבר בדיי וואן, וכאשר גמר השלד וכאשר התקדם בבנייה. יש הרבה מה לעשות כאן בתחום הזה. הנושא של אי ניצול מסגרת אשראי גם היא מחייבת עמלות. זה אבסורד, יש כאן אבסורד שנובע מבאזל ומכל מיני דברים שקרו. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> יש - - - של מסלולי מימון אדוני הנגיד. רמת הסיכון היא הרבה יותר נמוכה, האם יש את הכלים הללו שיכולים לתת את החלק שלהם בתוך כל האירוע הענק הזה? << אורח >> ראול סרוגו: << אורח >> אמרתי, הלימות ההון היא דבר הכרחי, צריך לבחון אותו ולראות עד כמה הוא דרוש, על מנת להקל על הבנקים לאשר ליווים בנקאיים ליזמים. דבר נוסף זה נושא של נוטלי המשכנתאות, ופה זה לא רק באחריות בנק ישראל, אבל בשיתוף פעולה של בנק ישראל. היום צריך להגדיל משמעותית גם בתנאים, גם בהיקפים, את המשכנתא לזכאים. כלי שהיה בעבר, שבשנים האחרונות היה פחות רלוונטי כי הריבית הייתה נמוכה, אבל כשהריבית עלתה מחדש צריך כאן לראות איך אפשר לאפשר לזכאי משרד השיכון, זוגות צעירים, וכאלה שצריכים את העזרה, לקבל משכנתא לזכאים שלא תהיה חלק מה-75%. זאת אומרת, ה-75% שצריך לגייס למשכנתא רגילה מהבנקים, תישאר. אחת הבעיות היום שרוכשי דירות לא קונים דירות, כי הם לא עומדים בהון העצמי שלהם. אין להם את ההון העצמי לדירה, ולכן אם המשכנתא לזכאים תגדל לפי שלוש, פי ארבע, מסדר גודל של 100-200 אלף שקל היום, לסדר גודל של 500-600 אלף עם הטבות מס משמעותיות יותר, וזה בהטבת המס היא מתוקצבת במשרד השיכון, וההכרה בזה שהמשכנתא הזאת היא חלק מההון העצמי, תאפשר להרבה מאוד זוגות צעירים לקנות דירה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> ראול תודה רבה. אני אבקש מסגן הממונה על התקציבים, מתן יגל. << אורח >> מתן יגל: << אורח >> אני רוצה דווקא להתחיל לדבר על הריבית. בסופו של דבר אני רוצה להזכיר, הריבית לא נועדה לשרת את שוק הדיור, הכלי של בנק ישראל שמעלה או מוריד ריבית, נועד לאינפלציה. ולכן אם יש אינפלציה, זה כלי חשוב ולגיטימי של בנק ישראל, ואני לא חושב שיש מקום להפעיל לחץ מעולם הדיור דווקא על הנושא הזה, כי בסוף אינפלציה זה משהו שהוא הרבה יותר משמעותי לכלכלה, ואנחנו צריכים לראות כממשלה או ככל השחקנים הרלוונטיים איך בהינתן הריבית הנוכחית אנחנו מוצאים פתרונות לאתגרים של שוק הנדל"ן. עכשיו, צריך להגיד, הריבית מצד אחד היא באמת יוצרת אתגרים שעוד רגע אני אדבר עליהם, אבל היא גם יוצרת הזדמנויות. יש היום מלאי מאוד גדול של קרקעות, ויש מלאי שיזמים קנו, ודירות שכרגע נמצאות על המדף, שלא נמכרות. אנחנו יודעים שיש ירידה דרמטית של כמעט 50% בעסקאות, והדבר הזה יוצר לחץ מאוד גדול לקבלנים להוריד מחירים, ובעינינו זה דבר מבורך. בסוף אנחנו רוצים שהמחירים ירדו. אם היום המלאי שיושב אצל הקבלנים, גם בדירות וגם בקרקעות, הוצאות המימון הן הרבה יותר גבוהות עכשיו, זה יוצר תמריץ מאוד גבוה לקבלנים להוריד מחירים. דרך אגב, התחלנו לראות את זה לפני כמה חודשים בכל מיני מבצעים של דחיות תשלומים, של שירות, של הוספת מפרט כזה או אחר, ואני חושב שאנחנו גם רואים בנתונים כמו שעדי הציג, שכבר מתחילים לראות ירידה, ואני חושב שככל שנהיה בסביבת ריבית כזאת, אז אנחנו נראה ירידה יותר גדולה. בהיבט הזה זה דבר מבורך מאוד. עם זאת, צריך להגיד שכמובן האירוע הזה הוא גם יוצר קשיים, שבסופו של דבר כרגע בעיקר עושה קשיים בפריפריה. במרכז הארץ אני חושב, אנחנו פחות רואים את הבעיה הזאת במכרזים. בסופו של דבר המכרזים נסגרים במחירים הרבה יותר נמוכים, וכמו שיענקי אמר, גם רשות מקרקעי ישראל וגם משרד האוצר לא רואים בזה שום בעיה. אנחנו לא רואים את רמ"י כמונופול למקסם רווח, אלא כמונופול למקסם פעילות, ומבחינתנו גם כשהמחירים במרכז יורדים, כל עוד הקרקע משווקת במחיר תחרותי, אין לנו שום בעיה עם זה וזה בסדר גמור. עכשיו, כן הפריפריה מייצרת אתגרים הרבה יותר משמעותיים, כי בסופו של דבר שם ערך הקרקע הרבה יותר נמוך, והוצאות פיתוח גבוהות, ומחירי הדיור יותר נמוכים. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אבל אתה לא חושש מחוסר בהיצע? בעוד שנה, שנה וחצי. הנתונים מראים את זה. << אורח >> מתן יגל: << אורח >> אז ככה, המלאים שלנו הם במצב מאוד מאוד טוב משני טעמים. טעם ראשון, השיווקים שנעשו בשנים האחרונות. ב-2022 אנחנו מדברים על 80 אלף שיווקים, ב-2021, 60 אלף שיווקים. זו רמת שיווקים שרשות מקרקעי ישראל הגיעו שלא נראו כאלה אף פעם, והשיווקים האלה בעצם מביאים לנו מחסנית מאוד משמעותית לשנים הבאות שיאפשרו בעצם להביא להתחלות בנייה. דבר שני, יש גם את סיפור ההתחדשות העירונית. ההתחדשות העירונית עולה ומגיעה למספרים שלא ראינו אף פעם. רק במדד האחרון, הסיפור של התחלות הבנייה כבר 27% מתוכן בהתחדשות עירונית, אנחנו מגיעים למספרים מאוד גבוהים. זה מסה שרק הולכת ותגדל. גם בתכנון אנחנו רואים קפיצה מאוד גבוהה בהתחדשות עירונית. נכון שזה רק באזורי הביקוש, אבל בהיבט של התחלות בנייה, אני חושב שיש לנו מלאיים מאוד טובים, גם בהיבט של התחדשות עירונית שגוברת, וגם בהיבט של השיווקים של השנים האחרונות. אני מוסיף גם לזה קרקע פרטית. << אורח >> ראול סרוגו: << אורח >> כל עוד אין התחלת בנייה מתן, אין פה מחסנית. אין. זה על הנייר, זה על העץ. << אורח >> מתן יגל: << אורח >> זה לא על הנייר, בסופו של דבר קבלן - - - << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אבל אם המלאי הזה לא מתקדם סימן שיש עוד שנה. אתה תרגיש שזה עוד שנה בומבה. << אורח >> מתן יגל: << אורח >> אם בשנתיים, ב-2021 וב-2022 שווקו 140 אלף יחידות דיור, הקבלנים קנו, שילמו את הכסף, בסופו של דבר הם ישווקו, הם יבנו את הדירות האלה כי לא תהיה להם ברירה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אני לא מסכים כל כך עם הדבר הזה, בלי להיות כלכלן גדול. אני לא חושב שאתה יכול לסמוך על הדבר הזה שהם כבר נמצאים בתוך הבור - - - << אורח >> מתן יגל: << אורח >> אני לא סומך, אני רק אומר, מצד אחד יש להם מלאי מאוד משמעותי שהוא טוב, מצד שני אני מסכים זה לא מספיק, ולכן אנחנו עושים המון צעדים בתחום הזה. א', באמת התחלנו לדבר על ההסדרים, מה שעבר פה לאחרונה, וגם ייכנס לתוקף בתקופה הקרובה, הסיפור של הקלות מיסוי והתחדשות עירונית, העברה של המון סמכויות לוועדות המקומיות, רישוי עצמי, רשות רישוי, דיברנו על תמריץ לעיריות, על קרן הארנונה שעברה. יש פה באמת המון צעדים שאמורים לסייע בנושא הזה. מעבר לזה, דיברנו על עלויות הפיתוח בפריפריה. אז א', כבר היום בתקציב המדינה, המדינה נותנת כ-1.4 מיליארד שקל לסבסוד פיתוח הפריפריה, מתוך הבנה שהעלויות פיתוח הן גבוהות, ובסוף הקרקע מפותחת, מה שבסוף היזם ניגש, הם לא מצליחים היום לגשת, ולכן אנחנו מסבסדים את זה בתקציב מדינה בסכומים גבוהים. מעבר לזה, בסיכום התקציבי האחרון שעולה ממשרד השיכון, הוספנו עוד 600 מיליון שקל למטרה הזאת. בדיוק בשביל להציל מכרזים כמו שנפלו לאחרונה בדימונה ובאר שבע. הרעיון לקחת את הכסף הזה, להכניס אותו בעצם לתוך המכרז, להקטין את עלויות הפיתוח ובעצם להגדיל את האטרקטיביות של הדבר הזה, בשביל באמת שהמכרזים האלה ייתפסו. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אבל זה לא קורה בינתיים, אולי זה יקרה. << אורח >> מתן יגל: << אורח >> זה יקרה עכשיו. תקציב המדינה עבר לאחרונה ועכשיו. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> כן, אבל זה לא יכול להיות, הוא לא מגיע כנגזרת מתקציב. הוא מגיע כנגזרת מכל אזור. כמה מחיר סביר ונורמאלי אתה יכול להיות אטרקטיבי כדי לגרום לאנשים לרצות לקנות שם, ולקבלנים לרצות לבנות שם. וכל מקום הוא בפני עצמו. אני בזמן כחלון, התווכחתי איתו על בית שמש. בבית שמש יצאו מכרזים אחד אחרי השני ונפלו כמו זבובים. באתי ואמרתי לו, הכנסתם שם את הכביש הזה, והכביש הזה, כל העלויות. הלכנו לשמאי הממשלתי, אתה יודע אני נודניק, הלכנו, דיברנו והכל, ובסוף באמת האוצר, יש לכם ועדה כזאת איך היא נקראת? ות"פ. עד שהתכנסה הוועדה והורידו את הזה. חודש אחר כך יצאו מכרזים חדשים, עפו כולם. אלפי יחידות דיור עפו. << אורח >> מתן יגל: << אורח >> אין שאלה שהפחתה של מחירי הפיתוח זה משהו שמאוד יכול לעזור. בשנים האחרונות אני חושב, בגלל שהיה ערכי קרקע מאוד גבוהים, אז יכול להיות שגם עלויות פיתוח יותר גבוהות, ועכשיו צריך טיפה יותר להדק את הדבר הזה בעיקר בפריפריה להפחית את עלויות הפיתוח, וזה צעד שיקרה. << אורח >> ארז רוזנבוך: << אורח >> ארז רוזנבוך, יו"ר דירקטוריון מגוריט. אנחנו השחקן הכי גדול בתחום הדיור להשכרה, קנינו 2000 דירות. אתם מדברים על זה שיזמים נמצאים בלחץ. חבר'ה אתם חיים בסרט, זה לא נכון. אני זה שקונה את הדירות, אני לא קניתי דירה כבר תשעה חודשים, כי אין יזמים בלחץ. הם מכורים כבר שנים קדימה בדירות, הם יהיו בלחץ אולי במקרה אם הריבית תישאר כזאת בעוד ארבע שנים. ירידת המחירים שאתם רואים בדירות שאתם מציגים בהלמ"ס, 0.1%, 0.2%, חברים אחרי 30% הגעה בשנתיים זה בדיחה, זה לא מעניין בכלל. מה שאני רוצה לומר, שהאוכלוסייה החלשה באמת, זו האוכלוסייה שגרה בשכירות, ולהם אף אחד לא דואג. אף אחד במדינת ישראל, שום דבר לא נעשה עבורם. << אורח >> מתן יגל: << אורח >> אבל הציפו בנק ישראל נתונים שהראו שכרגע מלאי הדירות אצל קבלנים גדל בצורה דרמטית. << אורח >> ארז רוזנבוך: << אורח >> זו תיאוריה. << אורח >> מתן יגל: << אורח >> זו לא תיאוריה, זה נתונים בפועל עם כל הכבוד. << אורח >> ראול סרוגו: << אורח >> מתן, יש 50 אלף דירות לא מכורות בתהליכי בנייה, מתוך 160 אלף שאנחנו בונים. זאת אומרת, פחות מ-30% מהדירות שלנו שאנחנו בונים אותן, לא מכורות. יחסית זה סכום קטן. << אורח >> מתן יגל: << אורח >> זה לא קטן, בוא נסתכל לעומת מה שהיה בעבר. << אורח >> ראול סרוגו: << אורח >> אוקיי, אז תמשיך להאמין שאנחנו בלחץ, ואנחנו לא בלחץ. << אורח >> מתן יגל: << אורח >> תמשיכו להאמין שנפתור לכם את הבעיות, במקום להוריד מחירים לציבור. << אורח >> ארז רוזנבוך: << אורח >> אבל מתן אני זה שקונה, אני השחקן שקונה. לא עושים לי הנחות, אף אחד לא מוכן להוריד לי מחירים. עוד פעם אני חוזר, תשעה חודשים לא קניתי דירה אחת, אחרי שקניתי 2000 דירות, הצלחתי לקבל מחירים טובים, בתשעה חודשים האחרונים אין הנחות. << אורח >> מתן יגל: << אורח >> אתה רואה נתונים של בנק ישראל? אם נתוני בנק ישראל זה תיאוריה ולא נתוני אמת, ונתוני הלמ"ס זה תיאוריה, אז אולי כל הדיון הזה מיותר. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> לעצור. היה שיח בנושא הזה של ערבות וקרנות, לנושא של ערבות מדינה לגבי קרנות - - - שהוא יכול להיות שחקן חשוב פה משני היבטים. גם בסוף בדירות להשכרה, וגם כמובן להכניס דם חדש לשוק. השאלה, איפה הדברים הללו עומדים, אם עומדים, כי בסוף זה דולג באיזושהי צורה בחוק ההסדרים הזה. << אורח >> מתן יגל: << אורח >> אני חושב שכרגע האתגר הכי גדול, בטח בתקופת הריבית הזאת, היא לשמור על התחלות הבנייה. אין עוררין ששוק השכירות נפגע בצורה דרמטית. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> לא, אבל אני לא מסתכל עליו רק כשכירות, אני מסתכל עליו גם בסוף כגורם שיגרום לכך שיהיו עוד פרויקטים. הכל בהדממה, מתחיל להיות בהדממה. << אורח >> מתן יגל: << אורח >> דרך אגב, מה שקורה היום שהרבה מכרזי שכירות דווקא יכולים ליפול בגלל בעיית הריבית, ודווקא אם רוצים לשמור על התחלות בנייה, יכול להיות שדווקא אם אתה מעביר את זה לשיווק רגיל שלא בשכירות, הוא דווקא יגרום לזה שנשמור על התחלות הבנייה גבוהות, שזה בעיניי אתגר הכי חשוב בתקופה הזאת. << אורח >> ראול סרוגו: << אורח >> זה מאוד חשוב, אבל השכירות הוא מוצר תחליפי לדירות בבעלות, וכאשר מחירי השכירות עולים, באופן אוטומטי זה יגרום למחירי הדירות גם לעלות. ככה זה עובד. כשמוצרים תחליפיים זה לזה, מחירו של אחד עולה, השני עולה בעקבותיו. << אורח >> מתן יגל: << אורח >> דווקא כרגע אנחנו רואים הפוך, שמחירי הדיור יורדים ומחירי השכירות עולים. << אורח >> ראול סרוגו: << אורח >> זה זמני, זו נקודה זמנית כרגע. << אורח >> נגיד בנק ישראל פרופ’ אמיר ירון: << אורח >> יש טווח קצר ויש טווח בינוני. בטווח הקצר נכון, ככל שהביקוש קצת ירד, או ירד בעקבות עליית הריבית, הייתה הסטה לכיוון השכירות, ומחירי השכירות יעלו. יש על זה מודלים לא מעטים, באיזשהו טווח, ואני מסכים איתך, המפתח הוא להגדיל את התחלות הבנייה. ככל שזה ימשיך ומחירי הדיור פשוט לא ימשיכו לעלות, יתמתנו, יהיו בסביבה שאנחנו רואים, זה יגיע גם לעולם השכירות. הכלים הם כלים שלובים. שאלת מה בנק ישראל, אז קודם כל תראה, אנחנו לא גוף תכנון בתחום הזה. קודם כל צריך להגיד, הישיבה כמו שראול אמר, מאוד מאוד חשובה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> מעבר לקבינט הדיור והכל, יש שולחן עגול של חשיבה שלכם ביחד כל אחד מהמקומות שלו? אני אומר לך את זה בתור אחד שכבר חשף פה כמה וכמה דברים שהיה צריך לעשות. לדעתי צריך פה חשיבה, כי אתה אמרת מקודם את הדבר הזה, ואני אתן לך להשלים כי אתה נותן לי תשובה. אבל אמרת, היעד הוא להגדיל את ההיצע, זה היעד. ליעד הזה צריך כל אחד לבוא עם התת מקלע שלו, כל אחד צריך לבוא עם הדברים שלו. אני מצפה, לא מהישיבה הזאת, אני לא נאיבי, אני מצפה שיהיה שולחן עגול, גם של התכנון, גם של האוצר, גם של רמ"י ומשרד השיכון כמובן, יש שם מנכ"ל מצוין, יש שם צוות מצוין שתכף גם ידבר, וגם הייתי קורא בשלב מסוים גם לשוק כדי להריח ולשמוע אותו, ויכול להיות ויכוחים. ואני לא מחפש שהם ירוויחו יותר מידי. אני מחפש שהם יהיו במשחק, כי אם הם לא יהיו במשחק, אתה תהיה הכי מוצלח, ואני אהיה הכי מוצלח, לא יהיה כלום. זאת הערה רק לדרך שתחשוב, בנוסף תמשיך את מה שרצית לומר. << אורח >> נגיד בנק ישראל פרופ’ אמיר ירון: << אורח >> א', יש שיא אחר בינינו לבין האוצר, אבל אני חושב שככל שהצוותים יהיו מתוכללים יותר, הסיכוי טוב יותר שלא יהיו מעצורים בתהליך הזה. אחת הבעיות זה כמובן שיש פה תהליכים של 'זבנג זבנג' – עולה/יורד וכו', ואנחנו רוצים שההיצע הזה ימשיך בשורה חלקה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> קוקפיט צריך להיות של ארבעה, חמישה קודקודים. << אורח >> נגיד בנק ישראל פרופ’ אמיר ירון: << אורח >> אני עדיין רוצה להדגיש, דובר פה הרבה על הפריפריה ויענקי דיבר על כמה נושאים ברמת המיקרו כרגע באמת לסייע לזה. בסוף, התהליך פה הוא כלים שלובים של תשתיות. אין מה לעשות כמו שאתה אומר, אנשים צריכים מקום עבודה, הם צריכים להגיע ממקום למקום, וזה מעבר רק לצוות דיור פה, זה ברמה יותר רוחבית, אבל זה משפך. הדברים האלה יקרו, זה ישפיע מיד על כל התכנון. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אני אשאל אותך שאלה בכלכלה. הרי בסוף יש את המדיניות התקציבית והם צריכים לשמור על התקציב. אני חושב שבדברים כאלה של תשתיות כמו שאתה אמרת, יש לעשות קודם כל הנעשה ואחר כך את השיווק מה שנקרא. מבחינתי, אני חושב שלא צריכים להתחיל לחכות להיתרים האלה או האלה, אלא פשוט המדינה צריכה להשקיע מראש. זאת אומרת להגדיל את התקציבים על חשבון משהו. אבל אם אני אבוא ואגיד את זה – לכו תשימו היום מט"שים ובתי ספר והכל, והבנייה של הדירות תהיה הדבר האחרון שיקרה, ויקרה ביחד, ואגב זה גם יוסיף לביטחון של אנשים. יגידו לי אתה מקריס את מדינת ישראל תקציבית, ואז הנגיד יגיד לי 'הלו תיזהר אל תלחץ על הממשלה'. אם המדיניות תקציב אצלנו לא תהיה מספיק טובה. << אורח >> נגיד בנק ישראל פרופ’ אמיר ירון: << אורח >> יעקב אני מציע לך לבוא לדיונים על התקציבים, או חלק מההרצאות שלי בנושא תשתיות ובנושא הון אנושי. אנחנו כל הזמן אומרים, יש לנו שיא אחר גם עם האוצר, שאם יש מקום אפילו ליצור קרן חוץ תקציבית, יש לנו כן בנושא הזה להשקיע עוד כמה אחוזי תוצר. הנושא של תשתיות הוא קריטי מעבר לרמת הדיור, אבל הוא ישפיע על רמת הדיור. אני פשוט חייב ללכת כי אנשים מחכים לי, אז אני חושב שזה מאוד מאוד חשוב. בצד הפיננסי אמרנו מה שאמרנו על המשכנתאות. גם בנושא של השקיפות, אנחנו ייעלנו את כל, היום בבנק ישראל אתה יכול לראות ריביות על פיקדונות, על אוברדרפט, ועל המשכנתאות, ואנחנו ממשיכים בתהליכי הקלה בתחום הזה. לגבי השולחנות עגולים, אני אישית מקיים כל הזמן דיונים עם ראשי רשויות, גם עם חלק מהקבלנים, אבל אנחנו נשמח שיהיה פורום אם זה בקבינט, או אם זה פה שמתכלל יותר. רק הערה אחרונה, אני מציע לא להיכנס לנושא ניהול סיכוני הבנקים וסיכוני המערכת הפיננסית. אנחנו גם ראינו מה קרה בחו"ל בגלל שאיזה רגולטור נענה לבקשות של קבוצות לחץ להחריג בנקים קטנים, ואני חושב שזה חשוב. אני לא רוצה להיכנס פה לנושא הריבית, זה לא הדיון, המלחמה באינפלציה היא עוד לפנינו, למרות שאנחנו רואים הקלה בנושא, וכמו שנאמר פה, אני באמת מאמין שההתאמה צריכה לבוא מנושא הקרקע וזאת תהיה ההתאמה הנכונה, ככה שגם חברות הבנייה יוכלו להמשיך להרוויח את התשואה שהיא לא קטנה גם היום. << אורח >> מתן יגל: << אורח >> מה הפתרון? אם אתה יכול רק, כי קודם יש תהליך טבעי שחלקו אתם מבצעים. << אורח >> נגיד בנק ישראל פרופ’ אמיר ירון: << אורח >> על מה אתה מדבר? על מימון תשתיות מהקרקע? על סבסוד פיתוח מהקרקע? אתה מדבר על תגמולי קרקע? << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אני מאוד הייתי שמח שנלך לכיוון הזה. אוקיי, אני משחרר אותך על תנאי מה שנקרא, אבל אני אומר, אני כן רוצה את החשיבה. א', על הנושא של איזה כלים אתם יכולים להביא לביטחון, לליווי של הבנקים ליזמים וכו'. בריבית אמרת – אני לא מדבר על לגעת בריבית. אבל אני מדבר כן ליצור כלים שלפחות חסרי דיור, מחוסרי דיור, אלה שזו דירה ראשונה שלהם, יוכלו לקבל בהתאמות משכנתאות עם אפשרויות לא במשחק הומניטרי. אם זה למשל הנושא של בהלוואות לזכאים ועמלת פירעון, רק לתקופה של השנתיים-שלוש הקרובות שהם ימחזרו, בתנאי שהם יחזרו. כמה דברים מחוץ לקופסה, פתחת לי התיאבון לדיון נוסף אדוני. << אורח >> נגיד בנק ישראל פרופ’ אמיר ירון: << אורח >> הנושא של זכאות, אני מפנה אותך למתן, זה נושא תקציבי. בנושא של המערכת הפיננסית אנחנו מקדמים את זה, אבל צריך גם להבין, ואני לא אתן פה נאום שלם, אבל עמלת פירעון מוקדם היא בעצם מתן אופציה ללקוח. ניהול הסיכונים פה כרוך במערכת פיננסית יותר יעילה. אני כל הזמן אומר, אני מקווה שנראה את עולם האיגוח יוצא לפועל, ואז יהיה גם יותר קל לתת את העמלת פירעון מוקדם על החלק שהוא לא פריים. החלק שהוא פריים היום זה בלאו הכי לא משלמים עליו. אין לנו זמן לזה, אבל עוד פעם יש פה כלים שלובים. במדינות שאנחנו רואים שיש שווקי החלף מתקדמים שהם קשורים לעולמות האיגוח, שם יותר קל לנהל את הסיכון ובסוף העמלת פירעון מוקדם ניתנת אפילו בחינם כי אומנם זה מתומחר לריבית בצורה מסוימת, אבל זה לא עולה הרבה כי הסיכון הזה אפשר לנהל אותו בצורה יעילה. אני אעצור פה, תודה רבה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> להתראות, תודה רבה. רפי אלמליח ואחר כך משרד השיכון. << אורח >> רפי אלמליח: << אורח >> טוב, אני אעשה את זה קצר כי הרבה דברים כבר נאמרו. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> כן, קיבלת מחמאות, תפרוש בשיא מה שנקרא. << אורח >> רפי אלמליח: << אורח >> א', מחמאות קיבלתי, אני רוצה לתת מחמאות כאן לחדר הזה. למעשה כל הכלים שיש לנו ואנחנו הולכים ליישם אותם, וכבר אני מציין תקנות, חלקן תקנות כבר שאושרו, וחלקן ייכנסו לתוקף בהמשך. בעיקר בתחום ההיתרים, אנחנו נקדם את הדברים האלה. יש איזה מצגת אם אפשר לעבור. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אין לנו הרבה זמן, אבל תעשו את זה. << אורח >> רפי אלמליח: << אורח >> כן, זה ארבעה שקפים שאני ממש משפט לכל אחד. (הצגת מצגת) אנחנו כאן רואים את הנפילה שדיברו קודם, של שנתיים, בזמן שלא היה חוק הותמ"ל, ואנחנו באמת רואים את הבור הזה שנוצר וחזרנו למקום. הבור הזה, אנחנו כמובן נצטרך לייצר שם את הפתרונות. מתן היתרי בנייה זה המגמה שאנחנו רואים לאורך השנים, היתרי בנייה ההיקף שלהם הולך ועולה, אבל הוא לא מספיק. אם יש 75 אלף היתרים בשנה, לעומת 160 אלף יחידות דיור בתוכניות שאושרו, אנחנו צריכים לבוא ולהדביק את הפער הזה, וצריך להגיע כאן מעל 100 אלף יחידות דיור בהיתרים, וזו השאיפה שלי בשנה-שנתיים הקרובות. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> ההיתרים זה החלק הקל שאתה יכול למלא מחסניות עוד בלי עלויות, זאת אומרת שעוד היזם לא קפץ למים. לפחות להגיע עד להיתר בהבשלה כזאת. ההיתר כבר מחייב אגרות והתלים שיכול להיות שגם פה הייתי עושה איזשהו מדרג, ועוד חשיבה שצריך לעשות. אתה יודע, אני זוכר שאני ניסיתי לפתות יזמים שיגיעו ל - - - הראשונים שפחדו להגיע לבנות בבני ברק. ברגע שידעתי שהוא כבר בהיתר, הוא כבר בזה, הוא בפנים, גמרנו. אבל מתן בונה על זה יותר מדי קצת לטעמי, אנחנו קצת נאזן לו את זה. << אורח >> רפי אלמליח: << אורח >> כאן אנחנו רואים את הכלים, יש את המורשה להיתר שנכנס, הוא נכנס ב-2022 כרשות, ואתה כאן בוועדה הקדמת את זה - - - << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> מה עשינו כאן אנחנו יודעים ואנחנו נקרא, מבחינת המשאבים שלכם של מנהל התכנון, כי הרבה מאוד דברים עלו אליכם, רשות רישוי ודברים מהסוג הזה. האם מבחינת כוח אדם והדברים הללו, אתם ערוכים לזה? משאבים כספיים, יש בעיות עם האוצר, אני עושה להם את זה בכל דיון. << אורח >> רפי אלמליח: << אורח >> תראה, הדבר העיקרי שיש לנו שכבר התחלנו, זה הרשות רישוי שקמה, ואנחנו כבר אישרנו שם שני היתרים ראשונים, וזה השובר שוויון לדעתי. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אם היא תהיה אפקטיבית, אולי לא ישתמשו בה הרבה, אבל כולם ירוצו. << אורח >> רפי אלמליח: << אורח >> נכון, זה הכל העיקרי, וכל מה שאנחנו רואים כאן מורשה להיתר, ביטול הקלות. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אבל אני כן אומר, אבל זה לא דיון לעכשיו, ואני לא אומר את זה סתם, זה השקעה הכי טובה שלכם. << אורח >> רפי אלמליח: << אורח >> זה הדיון ביום ראשון. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אה יש לכם דיון ביום ראשון? אה נכון, לא נקדים. << אורח >> רפי אלמליח: << אורח >> אני חושב שהנושא של התמרוץ עבור הוצאת היתר בנייה, אני שמעתי מהשטח, אני נמצא הרבה בכנסים של התאחדות הקבלנים. אני שומע את זה בכל מקום, פתאום התחילו לבקש מאיתנו העיריות להשלים את המסמכים להיתר. זה פעם ראשונה שהם שמעו את זה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> יש שפה בינלאומית שכולם מבינים. << אורח >> רפי אלמליח: << אורח >> נכון, וזה בגלל אותו תמרוץ, שאם עברה שנה אתה כבר מאבד את התמרוץ. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> תמרוץ מתכלה. << אורח >> רפי אלמליח: << אורח >> הכיוון הזה של לתת גזרים, זה הכיוון, ואני חושב שכאן צריכים לשבת עם אגף תקציבים, עם רמ"י, ולראות איך אנחנו משכללים את השיטה הזו. וראול, אני חושב שאתם מהשטח יכולים לבוא ולתת לנו הצעות לייעול. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> רפי אני יודע שאתה לא אוהב לדבר הרבה, לכן אני קוטע אותך. << אורח >> רפי אלמליח: << אורח >> רק את השקף האחרון כאן. אנחנו רואים בקטן, או לא רואים, יש כאן את התוספת משקי בית. אנחנו רואים את התוספת משקי בית הדרמטית שקרתה ב-2022, ומה שאנחנו רואים הגרף בעמודה הכחולה, ואת השנתיים האחרונות. מה שאנחנו רוצים זה למלא את המחסנית בעיקר בהתחלות בנייה. תוספת משקי בית בכל שנה, ריבוי טבעי. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אוקיי, משרד השיכון. << אורח >> עדי כץ: << אורח >> עדי כץ, מנהלת אגף הכלכלה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> כן, אני שוב אומר, לצערנו המנכ"ל לא הצליח להגיע, היו גם תקלות טכניות כאלה ואחרות, והוא בסיור היום, אבל הוא שותף איתנו לתוך הדברים. בבקשה משרד השיכון. << אורח >> עדי כץ: << אורח >> באמת הגענו לשינויים היום בריבית במחסניות מאוד מלאות, וקצב התחלות הבנייה עדיין גבוה ביחס למה שהיה בשנים של לפני שנת 2020. בעצם ההתחלות בנייה האלה, בנויות על שיווקים ועסקאות של עוד לפני שנתיים, שבהם דובר על 60-70 אלף יחידות דיור. בשנתיים האחרונות הייתה קפיצת מדרגה, ובעצם פוטנציאל התחלות הבנייה אפילו עוד יותר גדול. אנחנו כן שותפים לחשיבה שבטווח בינוני, התחלות הבנייה יגדלו לכל אלה שכבר חתמו על עסקאות ויש להם, כבר הקרקע ברשותם, יתחילו לבנות וכן נראה פה איזושהי עלייה בהתחלת הבנייה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> איפה הנקודות המרכזיות שאתם רואים במבט קדימה? שאתם חושבים שעליהן צריך לשים את הדגש. << אורח >> עדי כץ: << אורח >> במבט קדימה יש שלוש אבנים מרכזיות. הדבר הראשון, זה להמשיך לשווק למרות הירידה בערכי הקרקע, להוריד מחירי מינימום מאיפה שצריך. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> להוריד מחירי פיתוח איפה שצריך. << אורח >> עדי כץ: << אורח >> מאיפה שאפשר להוריד מחירי מינימום זה מקומות שיש ערכי קרקע. לצידו יש את הנושא של פתרון חסמים וסכום של האצת נדל"ן. בתקציב הנוכחי יש כמיליארד שקל שמוקדשים לדבר הזה, ובעצם אנחנו מתחילים להפעיל את זה ולראות איך כל מקום שבו יש איזושהי בעיה, הכסף הזה נותן את הפתרון ולפתור את החסמים האלה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> שואל היועץ המשפטי מה לוח הזמנים? << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> מתי הקבלנים יראו כסף? מתי זה יתבטא במחירים? << אורח >> עדי כץ: << אורח >> בסוף המדיניות היא לראות כל מכרז ואת הקשיים שלו, ואת הדברים הספציפיים, והתקציב הזה מתחיל לפעול. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> זאת אומרת הוא יפעל לפי כל מכרז באופן - - - << דובר >> תומר רוזנר: << דובר >> אבל פה העיתוי הוא קריטי. << אורח >> עדי כץ: << אורח >> זה לא - - - כל מקום שבו יש קושי, איך אנחנו פותרים אותו כמדיניות. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> גם כאן יש מיליארד שקל לשנה הזאת. << אורח >> עדי כץ: << אורח >> לתחומים של האצת נדל"ן ופתרון חסמים, כן. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> מיליארד שקל לשנה, ל-2023 בלבד כרגע. << אורח >> יהורם אלבז: << אורח >> כן, אנחנו לפי הצורך מקווים שתהיה תוספת תקציבית. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> כן, אבל אתם צריכים לממש את זה גם עכשיו. כן בבקשה, תשלימי. << אורח >> עדי כץ: << אורח >> ואת הכסף הזה להקדיש במיוחד במקומות שהם יותר בעיתיים. זאת אומרת, באזור הפריפריה, בתחומים של דיור להשכרה, במקומות שבהם יש יותר קושי לשיווקים להצליח. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> אני דווקא רק דבר אחד התעודדתי, אולי מהקריאה של הנגיד לאוצר לעשות קרן. לא רק הקרנות שהם אוהבים, עוד פעם איזה קרן לתשתיות שבהם ייקחו גם כסף מהמקום של הקרקע, ולא - - - עליי לסיים, אז לכן אני מבקש, מילה של איגוד השמאים. << אורח >> מירי רימון: << אורח >> רק באמת להתחבר גם לשאלה שלך אם המשרדים מדברים בינם לבין עצמם, ואיך מתמודדים. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> התשובה היא לא. << אורח >> מירי רימון: << אורח >> אני לא יודעת אם הם מדברים, כי אני כבר לא עובדת ציבור. מירי רימון, אני רק אציג את עצמי, יו"ר ועדת חקיקה בלשכת שמאי המקרקעין. אבל כן אני יכולה להגיד, משפט אחד, שמצב השוק היום שאנחנו מלווים את היזמים, גם בשלב התכנון וגם בשלב הליווי הבנקאי, הבנק כבר הפנים את המצב. הבנק כבר הפנים שיש פה בעיה אחרת של שוק הנדל"ן מבחינת היזמים, והתנאים השתנו, הריביות השתנו. הבעיה היא, שמשרדי הממשלה, הרשות להתחדשות עירונית וגם משרדי הממשלה האחרים, כשהם באים לגעת בערכי הקרקע ובערכי הפרויקטים הללו, הם עדיין לא מפנימים את הירידה, את ההאטה במכירות, את הירידה במחירי הדירות, את עליית הריבית, וחשוב לשים לב לזה. << יור >> היו"ר יעקב אשר: << יור >> הדברים ברורים. אני צר לי, אני יודע שיש עוד אחרים שרצו לדבר, גם איגוד יועצי המשכנתאות ואחרים. אני ראיתי בישיבה הזאת מבחינתי, התנעה של משהו. אני חושב שהדברים שנאמרו כאן יעשו חשיבה, אחרי שאני מרים את זה על השולחן אני מתחיל לנדנד או לעשות עוד איזה ישיבה, עוד ישיבת מעקב. אז תודה רבה לכולם, ושיהיה לנו בהצלחה בעזרת השם במשימות שלנו. << סיום >> הישיבה ננעלה בשעה 11:34. << סיום >>